Assurance Loyers Impayés : Les Points Importants de ce Contrat

Dernière mise à jour le 6 novembre 2019

L’ assurance loyers impayés est un dispositif qui permet aux propriétaires bailleurs de se voir indemniser en cas de non paiement des loyers par leur locataire. Mais pas seulement. Ce contrat d’assurance couvre 4 garanties principales, que nous verrons plus bas. Mais attention, Tous les locataires ne sont pas éligibles au contrat.

L’assurance loyers impayés, qu’est-ce que c’est ?

La location d’un bien immobilier n’est pas une entreprise sans risque. En dépit d’une sélection minutieuse du locataire, il peut arriver que ce dernier se révèle au final un mauvais payeur. Pour limiter au maximum les conséquences pécuniaires d’une telle situation et bénéficier d’un maximum de sérénité, l’assurance loyers impayés constitue une solution à sérieusement envisager et devra être souscrite avant toute location du bien en question.

Pour répondre au mieux aux attentes de leurs clients propriétaires d’un bien en location, les compagnies d’assurance proposent des contrats d’habitation spécifiques qui couvrent plus particulièrement les risques d’impayés. Il faut noter que ce type d’assurance devra être souscrite en plus de l’assurance multirisques habitation et la complétera très efficacement.

L’assurance loyers impayés va ainsi permettre au propriétaire d’un bien immobilier mis en location de percevoir une compensation financière dans le cas où son locataire ne s’acquitte pas du paiement de son loyer.

Ce contrat d’assurance va ainsi palier les risques de défaut de paiement auxquels s’expose le propriétaire lors de la location de son bien. Autre caractéristique de cette assurance à connaître, cette dernière ne pourra être souscrite que dans le cas d’une location longue durée, ce qui exclue les locations saisonnières par exemple. L’assurance loyers impayés ne couvre pas non plus les logements de fonction, les locaux commerciaux ainsi que les résidences secondaires.

Que garantit l’ assurance loyers impayés ?

Une assurance loyers impayés prend en charge plusieurs choses :

• Les carences de paiement du locataire
• Les différents frais
• Les dégradations commises par celui-ci

En cas de départ prématuré, ou de décès du locataire, l’assurance prend également en charge les loyers jusqu’à ce que le bailleur puisse récupérer son bien pour le remettre en location. Enfin, en cas de contentieux, l’assurance prend à sa charge toute la procédure ainsi que les frais de procédure.

Avec ce type de contrat d’assurance, un investisseur est généralement très bien couvert. Voilà pourquoi tous les vendeurs de défiscalisation immobilière intègrent un tel produit dans leurs packages. Bien sûr, le bailleur se doit de respecter quelques règles, comme de présenter un contrat de bail en bonne et due forme. Mais les contraintes principales sont pour le locataire.

Le coût de l’assurance loyers impayés

En matière de tarification, le coût de l’assurance loyers impayés va différer d’une compagnie d’assurance à une autre et selon les options sélectionnées par le propriétaire. Toutefois, le coût moyen de cette assurance va représenter entre 2,5 et 5 % du loyer annuel (en comprenant les charges). A ce tarif s’ajoutera également les frais fixes de l’assureur que le propriétaire devra prendre en compte.

Si le coût de l’assurance loyers impayés est une charge financière supplémentaire pour le propriétaire d’un bien immobilier mis en location, il faut savoir que cette dernière pourra être déduite des revenus fonciers.

En dépit de son coût, cette assurance constituera une solide protection pour le propriétaire dans divers cas. Si celle-ci couvre l’assuré bien évidemment face aux risques de loyers impayés, elle s’appliquera aussi dans d’autres situations. L’assurance loyers impayés sera par exemple mise en œuvre à la suite de dégradations et de détériorations constatées à la suite du départ du locataire à la condition que leur coût soit plus élevé que le montant du dépôt de garantie.

De même, l’assurance loyers impayés s’appliquera suite au départ prématuré du locataire ou encore son décès. Dans cette situation, l’assuré percevra le montant des loyers jusqu’à la récupération effective de son bien. Enfin, dernier champ d’application de cette assurance, celle-ci prendra en charge tous les frais de contentieux générés dans le cadre d’une procédure judiciaire pour le recouvrement des loyers impayés.

Pour être sûr de choisir l’assurance loyers impayés offrant les meilleures garanties et au meilleur prix, il sera judicieux d’effectuer une comparaison des différentes offres disponibles sur le marché.

Comment est déterminée l’éligibilité du locataire ?

Il faut bien comprendre que le dossier du locataire est étudié par des assureurs. Et le but des assureurs est de limiter le risque. Il est donc peu probable que votre assureur accepte un contrat de loyers impayés si votre locataire est chômeur en fin de droit. Pour cela, il faut que vous trouviez un locataire dont les revenus soient au minimum 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges. Bien sûr, c’est mieux s’il est en CDI, mais si ce n’est pas le cas, un CDD sur lequel il reste au moins 8 mois, ou un justificatif de revenus trois fois supérieurs au montant du loyer et des charges peut faire l’affaire.

Le job de l’assureur, c’est de minimiser les risques. Votre but, c’est de louer sécurisé. Mais à ce titre, malheureusement, de nombreux locataires dignes de foi n’ont pas accès aux logements auxquels ils pourraient prétendre. Sachez que si vous demandez la caution solidaire d’un proche, vous ne pourrez pas non plus souscrire une assurance loyers impayés. En revanche, une assurance loyers impayés est tout à fait compatible avec la colocation.

De nombreuses compagnies d’assurance et de banques proposent aujourd’hui des assurances loyers impayés. Souvent, elles sont comprises dans les assurances habitation propriétaires non occupants. Parfois, elles sont commercialisées à part. La chose est tout à fait compréhensible du point de vue des assurances, puisqu’elles entrent dans leur domaine de compétence premier. Du point de vue des banques, il s’agit d’un produit qui accompagne parfaitement les investissements dans l’immobilier, et donc les prêts immobiliers que celles-ci réalisent.

Comment se servir de l’assurance loyers impayés ?

Comme toutes les assurances, l’assuré ayant souscrit une assurance loyers impayés devra se conformer à certaines obligations pour pouvoir être pris en charge.

En premier lieu, le contrat de location ayant été établi entre l’assuré et son locataire doit être strictement conforme à la législation en vigueur avec mention de la clause résolutoire en cas de loyer impayé notamment.

L’assuré devra également être en mesure d’apporter les preuves de la solvabilité de son locataire.

Dès lors que l’assuré constatera un défaut de paiement, ce dernier pourra mettre en œuvre son assurance loyers impayés. Pour ce faire, il devra transmettre à son locataire une lettre de relance en respectant les délais fixés par le contrat de location et, en cas de non-résolution du problème, d’une mise en demeure de payer.

Ce n’est qu’après avoir procédé à cette démarche sans succès que l’assuré sera tenu d’informer son assureur du défaut de paiement en respectant les délais fixés dans le contrat d’assurance via un courrier contenant toutes les pièces justificatives du dossier.

En règle générale, l’assuré pourra espérer une prise en charge effective 3 mois après avoir constaté le défaut de paiement. Toutefois, en dépit de ce délai, la rétroactivité de la garantie est incontestable et l’assuré bénéficiera d’une indemnisation correspondant au nombre de loyers non réglés par le locataire.

La souscription d’une assurance loyers impayés est vivement recommandée dans le cas où le locataire répond aux critères d’éligibilité de la compagnie d’assurance (CDI, solvabilité avérée, montant des revenus, etc …) ou si les loyers constituent l’une des sources de revenus principales de l’assuré.

Quelles alternatives à l’assurance loyers impayés ?

Bien qu’elle s’avère particulièrement utile pour se protéger face à un défaut de paiement de son locataire, l’assurance loyers impayés ne correspond pas nécessairement à tous les types de locataires et il sera même possible de s’en passer pour certaines catégories d’entre eux.

Il existe, en effet, différents dispositifs qui vont assurer un complément voire qui vont se substituer aux défaillances du locataire en ce qui concerne les loyers impayés.
Les 6 principaux dispositifs sont les suivants :