Comprendre la Loi Pinel 2019 : Ce qu’il faut savoir !

La Loi Pinel est un dispositif qui permet aux contribuables de réaliser des investissements locatifs en faisant l’acquisition de logements neufs au sein des zones éligibles à la loi. L’objectif premier de celle-ci est de relancer la construction de logements neufs dans les zones du pays soumises aux plus fortes tensions dans le domaine de l’offre immobilière locative.

En devenant propriétaire de logements neufs dans l’une des zones définies par le dispositif, le contribuable pourra ainsi profiter de réductions d’impôt en adéquation avec le montant du bien et la durée de location choisie. Le dispositif a fait l’objet d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2021. Quel avis avoir compte-tenu des critères et des avantages de ce dispositif qui fut introduit par la loi des finances 2015 ? Quels sont ses avantages et les critères à respecter ?

Qu’est ce que la Loi Pinel ?

Succédant à la Loi Duflot, la Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire d’un logement mis en location selon certains critères de bénéficier de réduction d’impôt.

Favorisant l’accroissement des logements écologiques tout en assurant une meilleure accessibilité des logements en location aux personnes ayant les revenus les plus modestes, la Loi Pinel dispose de conditions d’éligibilité à connaître. Ces derniers seront détaillés plus bas dans le chapitre « Comment bénéficier de la Loi Pinel ? ».

A noter que le dispositif est limité à 2 logements maximum par an et permet de profiter d’une défiscalisation pouvant s’élever à 63 000 €. De même, pour pouvoir bénéficier des avantages de la Loi Pinel, le contribuable doit impérativement être résident français et payer ses impôts en France.

Autre point important, ce dispositif de défiscalisation immobilière devait initialement arriver à échéance fin 2018 mais s’est vu prolonger par le gouvernement jusqu’à fin 2021 selon les mêmes conditions d’application.

Quels sont les avantages ?

Avec la possibilité de bénéficier de réduction d’impôts jusqu’à 63 000 €, de choisir la durée de location de son bien immobilier ou encore de disposer ainsi de revenus complémentaires afin de préparer sa retraite, le dispositif Pinel ne manque pas d’attraits pour les contribuables souhaitant se lancer dans l’investissement locatif.

  • Devenir propriétaire et bénéficier d’une réduction d’impôt

Le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts selon un barème bien défini et la durée de mise en location du logement. En d’autres termes, plus longtemps le logement sera mis en location et plus importante sera la réduction d’impôts dont pourra bénéficier le propriétaire.

Concernant le barème de réduction d’impôt, le taux associé va varier en fonction du nombre d’année de location et s’exprimer en % du prix d’achat du bien.

Pour un engagement de 6 ans, le taux sera de 12 % du montant de l’investissement.
Pour un engagement de 9 ans, ce taux sera de 18 %.
Enfin, pour un engagement de 12 ans, le taux atteindra les 21 %.

  • Louer le bien immobilier à sa famille

La Loi Pinel possède un avantage fondamental par rapport à l’ancienne Loi Duflot : celui de permettre la location de son bien à l’un des membres de sa famille. Le propriétaire aura ici l’opportunité de louer son logement à l’un de ses ascendants (ou descendants) qui n’appartient pas à son foyer fiscal. Il faut savoir que cette possibilité s’applique exclusivement à tout investissement effectué depuis janvier 2015.

  • Déduire ses charges

L’un des autres atouts de la Loi Pinel 2017, 2018 ou 2019 est la défiscalisation qu’elle permet avec un maximum de 21 % du montant total du logement acquis dans le cas où ce dernier est mis en location pendant 12 ans. Comme évoqué précédemment, les avantages fiscaux associés ont un plafond d’un montant maximal de 300 000 € et sont limités à 2 investissements annuels.

  • Acheter sans apport

Le dispositif Pinel donne l’occasion de devenir propriétaire d’un bien immobilier en souscrivant un prêt et sans avoir à réaliser le moindre apport personnel. Entre le montant des loyers versés mensuellement et les déductions fiscales obtenues, il sera possible de rembourser une grande part du prêt immobilier. Grâce à ce dispositif, il devient tout à fait possible de réaliser et de réussir un investissement locatif sans apport et cela, grâce à la réduction d’impôts. Si l’investissement mobilier impose en règle générale un apport personnel, notamment parce qu’il s’agit majoritairement de l’achat d’une résidence principale, il n’en sera pas de même quand le bien acquis est destiné à la location. La perception de loyers réguliers et les réductions fiscales octroyées vont permettre d’éviter d’avoir à engager le moindre apport.

  • Se constituer un patrimoine

Du fait des loyers perçus et des déductions fiscales associées, le dispositif Pinel permet de financer tout ou partie du prêt contracté. A longue échéance, le dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. L’acquéreur pourra justement disposer de ce dernier à sa guise au terme de la durée de location fixée par la Loi Pinel. Le contribuable qui aura opté pour la Loi Pinel 2018 ou 2019 pourra espérer une plus-value à la vente. Il pourra également décider d’en faire sa résidence principale ou secondaire ou encore de poursuivre sa mise en location pour la perception de revenus additionnels.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Que vous souhaitiez devenir propriétaire ou locataire dans le cadre de la Loi Pinel, certaines conditions sont à respecter pour pouvoir en bénéficier. Nous vous détaillons tout dans cette partie.

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Je souhaite devenir propriétaire

devenir propriétaire Loi Pinel

Respecter le type de biens concernés

Afin d’être éligible aux réductions d’impôts et aux divers avantages offerts par le dispositif Pinel, il est impératif de connaître les types de logement rentrant dans le champs d’application de ce dernier. Ainsi, le contribuable devra nécessairement acquérir un logement neuf en passant notamment par un constructeur ou un promoteur. Le bien immobilier pourra faire l’objet d’une acquisition en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Point important, le dispositif Pinel s’appliquera également aux maisons en cours de construction comme aux logements anciens dont les travaux de rénovation convertiront ces derniers en logements neufs.

Il faut également savoir que le délai d’achèvement du bien aura également un impact significatif sur le niveau de réduction d’impôt et en fonction des critères du dispositif.

Type d'acquisition Délai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvement Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition
Logement à construire 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local
Source : service-public.fr

Outre la question des délais d’achèvement du bien, l’investissement en Loi Pinel s’applique exclusivement aux logements conformes à certaines exigences énergétiques.

Type de logement Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Source : service-public.fr

Enfin, à la question de savoir s’il est possible de louer un bien en meublé par le biais de la Loi Pinel, la réponse est non. En effet, le dispositif n’est uniquement prévu qu’en tant qu’habitation principale et en location nue. Pour ce genre de location avec un objectif de défiscalisation, il faudra plutôt vous tourner vers la Location Meublée Non Professionnelle que nous évoquons sur cette page.

Louer pendant 6, 9 ou 12 ans

Comme évoqué précédemment, la réduction d’impôts offerte par la Loi Pinel va dépendre du nombre d’année de location. Le propriétaire pourra ainsi s’orienter vers :

• Un engagement initial de 6 ans
• Un engagement initial de 9 ans

Pour l’engagement de 6 ans, ce dernier pourra être prolongeable deux fois (2 x 3 ans).

Pour l’engagement de 9 ans, celui-ci pourra être prolongeable une fois (3 ans).

Quelle que soit la durée d’engagement privilégiée par le propriétaire, pour pouvoir bénéficier des conditions fiscales avantageuses de la Loi Pinel, il faudra impérativement que le bien soit loué dans les 12 mois suivant sa livraison.

Investir dans une zone éligible à la loi Pinel

Afin d’être éligible au dispositif, le contribuable devra respecter un certain nombre de conditions à prendre en compte avant même la concrétisation de son projet. Parmi les normes à connaître figure celle relative au zonage. Plus concrètement, le contribuable devra effectuer son investissement locatif au sein d’une zone figurant parmi celles décrites dans la Loi Pinel.

Les pouvoirs publics ont ainsi procédé à un découpage du pays en 5 zones selon leur niveau de tension locative. Ce zonage est actualisé annuellement selon l’évolution du marché immobilier et des objectifs poursuivis par l’Etat. Le dispositif Pinel va non seulement favoriser l’ouverture du marché de l’immobilier neuf à davantage de personnes mais également multiplier les logements à louer dans les zones les plus tendues où les prix se situent à un haut niveau. Les zones définies sont les suivantes :

• Zone A bis (ville de Paris et 29 agglomérations limitrophes)
• Zone A bis (Ile de France et Côte d’Azur)
• Zone B1 (métropoles avec plus de 250 000 habitants entre autres)
• Zone B2 (non éligible à la Loi Pinel 2019)
• Zone C (non éligible au dispositif)

Pour l’année 2019, un recentrage du dispositif sur les agglomérations majeures s’est fait avec la sortie définitive des communes situées dans les zones B2.

carte zone Loi Pinel

Source : www.cohesion-territoires.gouv.fr

Respecter le plafond imposé pour fixer le loyer

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif comme pour s’assurer d’être bien éligible, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf devra accorder une attention toute particulière à la fixation du loyer de sa location. La Loi Pinel fixe, en effet, des plafonds de loyer qui vont être déterminés selon la zone dans laquelle se trouve le bien et la surface du logement à louer. Il existe un coefficient multiplicateur actualisé annuellement qui permet de déterminer avec précision le loyer maximal pouvant être appliqué.

Pour calculer le loyer Pinel, il faudra prendre en considérations :

• Le coefficient multiplicateur de zone
• Le plafond de loyer de la zone où le logement est situé
• La surface habitable du bien

A noter que le coefficient multiplicateur s’obtient avec la formule suivante : 0,7 + (19/ surface habitable)

Exemple de calcul d’un plafond de loyer :

Pour un logement neuf de 50 m² de surface habitable et localisé en zone A (zone A, barème Loyer Pinel : 12,50 €/ m²).

Dans cet exemple, le plafond au m² s’élève à : 12,50 € x (0,7 + 19/50) = 13,50 €/ m²
De ce fait, le loyer maximum qui pourra être appliqué s’élèvera donc à 13,50 x 50 m² soit 675 €.

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devenir locataire loi Pinel

Au même titre que le propriétaire, les locataires sont également soumis à certaines conditions pour pouvoir accéder à ce type de logement. Le dispositif Pinel impose notamment un plafond de ressources pour ces derniers. Pour pouvoir bénéficier de réductions d’impôt, le propriétaire devra veiller à louer son bien à des personnes justifiant des revenus fiscaux ne dépassant pas certains seuils selon la composition du foyer du locataire (personne seule, en couple, avec une ou plusieurs personnes à charge) et la zone dans laquelle se situe le bien à louer.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
+ 1 personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
+ 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
+ 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 341 € + 12 213 € + 8 936 € + 8 041 €

Une autre condition que le locataire doit respecter est celle d’avoir son propre foyer fiscal et d’occuper le bien Pinel en qualité de résidence principale. Il faut savoir également que ces normes s’appliquent à tous les biens immobiliers éligibles, qu’il s’agisse de biens neufs en état futur d’achèvement ou même anciens mais rénovés (à la condition de répondre à la norme RT 2012 ou au Label BBC).

Investir dans un bien immobilier avec la loi Pinel en 2019

Réussir ses débuts dans l’investissement locatif et tout particulièrement par le biais du dispositif Pinel exige d’en connaître parfaitement tous les critères d’éligibilité et faire les bons choix en matière de biens immobiliers à acquérir et de savoir également identifier les zones les plus prometteuses dans ce domaine.

Bien choisir l’emplacement de son investissement

Investir dans la pierre reste plus que jamais une initiative judicieuse pour générer des revenus supplémentaires et également bénéficier de réduction d’impôts via la Loi Pinel. Néanmoins, l’investisseur devra sélectionner avec le plus grand soin l’emplacement du bien à acquérir pour s’assurer que son investissement locatif soit le plus rentable possible. Toutefois, les nouvelles dispositions de la Loi Pinel en 2019 permettent aux investisseurs d’avoir un plus grand nombre de critères de choix et ces derniers pourront investir dans une ville, un quartier ou encore une rue dans lesquels la pénurie d’offre est bien réelle.

Financer son projet

Dans la mesure où un investissement immobilier est souvent considéré comme le « projet d’une vie », il est primordial de réussir son financement en choisissant l’offre la plus avantageuse et adaptée à ses besoins. Pour cela, l’analyse de plusieurs critères permettra d’opter pour la meilleure solution. En premier lieu, le taux demeure le critère majeur suivi de près par l’assurance emprunteur. Cette dernière est indispensable dans la mesure où elle offre une sécurité aussi bien pour le prêteur que pour l’emprunteur face aux risques de non-remboursement du prêt. Enfin, les garanties associées au prêt (caution mutuelle, hypothèque classique, nantissement, etc …) seront aussi des données dimensionnantes.

Souscrire les assurances nécessaires

En matière d’assurances, si la souscription d’une assurance pour le prêt immobilier n’est pas obligatoire, il faut savoir que la plupart des organismes prêteurs imposent que l’emprunteur soit assuré face aux risques de non-paiement des échéances (en cas de décès, d’invalidité ou encore de perte d’emploi). L’investisseur pourra également souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour assurer les murs de son bien et garantir sa responsabilité civile vis-à-vis d’un tiers. Il est possible de souscrire de la même façon une garantie loyers impayés pour s’assurer de bien recevoir ses loyers ou encore une assurance contre la perte de valeur du bien qui prend en compte une telle situation en cas de revente anticipée.

S’engager avec un promoteur fiable

La plupart des acquisitions d’un bien destiné à un investissement locatif passe par une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). Autrement dit, l’investisseur s’engage à acheter un bien qui n’est pas encore construit et dans le cadre d’un programme qui peut rencontrer certaines difficultés dans son déroulement (retard de livraison, faillite du promoteur, etc …). Pour limiter les risques au maximum, il est vivement recommandé de choisir avec la plus grande attention son promoteur immobilier. Si les grands promoteurs nationaux sont peu sujets à caution, il est indispensable, pour les autres, de vérifier consciencieusement leur historique et de consulter leurs bilans sur plusieurs années pour évaluer leur solidité financière.

S’assurer de la solvabilité des futurs locataires

L’insolvabilité du locataire est l’un des principaux risques auxquels s’expose le propriétaire dans le cas du dispositif Pinel. Pour s’assurer de la solvabilité des potentiels locataires, il est impératif de consulter leur dossier avec le plus grand soin. Ces derniers doivent notamment contenir leurs 3 derniers bulletins de salaire, leur avis d’imposition, leur contrat de travail ainsi que leur livret de famille. Le propriétaire est en droit d’exiger la présentation des originaux de ces documents. Certains profils seront à privilégier comme par exemple les personnes ayant un CDI, les jeunes couples ou encore les étudiants dont les parents se portent garants.

 

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