Comprendre la Loi Pinel 2019 : Ce qu’il faut savoir !

Dernière mise à jour le 6 mai 2020

La Loi Pinel est un dispositif qui permet aux contribuables de réaliser des investissements locatifs en faisant l’acquisition de logements neufs au sein des zones éligibles à la loi. L’objectif premier de celle-ci est de relancer la construction de logements neufs dans les zones du pays soumises aux plus fortes tensions dans le domaine de l’offre immobilière locative.

En devenant propriétaire de logements neufs dans l’une des zones définies par le dispositif, le contribuable pourra ainsi profiter de réductions d’impôt en adéquation avec le montant du bien et la durée de location choisie. Le dispositif a fait l’objet d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2021. Quel avis avoir compte-tenu des critères et des avantages de ce dispositif qui fut introduit par la loi des finances 2015 ? Quels sont ses avantages et les critères à respecter ?

Qu’est ce que la Loi Pinel ?

Succédant à la Loi Duflot, la Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire d’un logement mis en location selon certains critères de bénéficier de réduction d’impôt.

Favorisant l’accroissement des logements écologiques tout en assurant une meilleure accessibilité des logements en location aux personnes ayant les revenus les plus modestes, la Loi Pinel dispose de conditions d’éligibilité à connaître. Ces derniers seront détaillés plus bas dans le chapitre « Comment bénéficier de la Loi Pinel ? ».

A noter que le dispositif est limité à 2 logements maximum par an et permet de profiter d’une défiscalisation pouvant s’élever à 63 000 €. De même, pour pouvoir bénéficier des avantages de la Loi Pinel, le contribuable doit impérativement être résident français et payer ses impôts en France.

Autre point important, ce dispositif de défiscalisation immobilière devait initialement arriver à échéance fin 2018 mais s’est vu prolonger par le gouvernement jusqu’à fin 2021 selon les mêmes conditions d’application.

Quels sont les avantages ?

Avec la possibilité de bénéficier de réduction d’impôts jusqu’à 63 000 €, de choisir la durée de location de son bien immobilier ou encore de disposer ainsi de revenus complémentaires afin de préparer sa retraite, le dispositif Pinel ne manque pas d’attraits pour les contribuables souhaitant se lancer dans l’investissement locatif.

• Devenir propriétaire et bénéficier d’une réduction d’impôt

Le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts selon un barème bien défini et la durée de mise en location du logement. En d’autres termes, plus longtemps le logement sera mis en location et plus importante sera la réduction d’impôts dont pourra bénéficier le propriétaire.

Concernant le barème de réduction d’impôt, le taux associé va varier en fonction du nombre d’année de location et s’exprimer en % du prix d’achat du bien.

Pour un engagement de 6 ans, le taux sera de 12 % du montant de l’investissement.
Pour un engagement de 9 ans, ce taux sera de 18 %.
Enfin, pour un engagement de 12 ans, le taux atteindra les 21 %.

• Louer le bien immobilier à sa famille

La Loi Pinel possède un avantage fondamental par rapport à l’ancienne Loi Duflot : celui de permettre la location de son bien à l’un des membres de sa famille. Le propriétaire aura ici l’opportunité de louer son logement à l’un de ses ascendants (ou descendants) qui n’appartient pas à son foyer fiscal. Il faut savoir que cette possibilité s’applique exclusivement à tout investissement effectué depuis janvier 2015.

• Déduire ses charges

L’un des autres atouts de la Loi Pinel 2017, 2018 ou 2019 est la défiscalisation qu’elle permet avec un maximum de 21 % du montant total du logement acquis dans le cas où ce dernier est mis en location pendant 12 ans. Comme évoqué précédemment, les avantages fiscaux associés ont un plafond d’un montant maximal de 300 000 € et sont limités à 2 investissements annuels.

• Acheter sans apport

Le dispositif Pinel donne l’occasion de devenir propriétaire d’un bien immobilier en souscrivant un prêt et sans avoir à réaliser le moindre apport personnel. Entre le montant des loyers versés mensuellement et les déductions fiscales obtenues, il sera possible de rembourser une grande part du prêt immobilier. Grâce à ce dispositif, il devient tout à fait possible de réaliser et de réussir un investissement locatif sans apport et cela, grâce à la réduction d’impôts. Si l’investissement mobilier impose en règle générale un apport personnel, notamment parce qu’il s’agit majoritairement de l’achat d’une résidence principale, il n’en sera pas de même quand le bien acquis est destiné à la location. La perception de loyers réguliers et les réductions fiscales octroyées vont permettre d’éviter d’avoir à engager le moindre apport.

• Se constituer un patrimoine

Du fait des loyers perçus et des déductions fiscales associées, le dispositif Pinel permet de financer tout ou partie du prêt contracté. A longue échéance, le dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. L’acquéreur pourra justement disposer de ce dernier à sa guise au terme de la durée de location fixée par la Loi Pinel. Le contribuable qui aura opté pour la Loi Pinel 2018 ou 2019 pourra espérer une plus-value à la vente. Il pourra également décider d’en faire sa résidence principale ou secondaire ou encore de poursuivre sa mise en location pour la perception de revenus additionnels.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Que vous souhaitiez devenir propriétaire ou locataire dans le cadre de la Loi Pinel, certaines conditions sont à respecter pour pouvoir en bénéficier. Nous vous détaillons tout dans cette partie.

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Respecter le type de biens concernés

Afin d’être éligible aux réductions d’impôts et aux divers avantages offerts par le dispositif Pinel, il est impératif de connaître les types de logement rentrant dans le champs d’application de ce dernier. Ainsi, le contribuable devra nécessairement acquérir un logement neuf en passant notamment par un constructeur ou un promoteur. Le bien immobilier pourra faire l’objet d’une acquisition en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Point important, le dispositif Pinel s’appliquera également aux maisons en cours de construction comme aux logements anciens dont les travaux de rénovation convertiront ces derniers en logements neufs.

Il faut également savoir que le délai d’achèvement du bien aura également un impact significatif sur le niveau de réduction d’impôt et en fonction des critères du dispositif.

Outre la question des délais d’achèvement du bien, l’investissement en Loi Pinel s’applique exclusivement aux logements conformes à certaines exigences énergétiques.

Source : service-public.fr

Enfin, à la question de savoir s’il est possible de louer un bien en meublé par le biais de la Loi Pinel, la réponse est non. En effet, le dispositif n’est uniquement prévu qu’en tant qu’habitation principale et en location nue. Pour ce genre de location avec un objectif de défiscalisation, il faudra plutôt vous tourner vers la Location Meublée Non Professionnelle que nous évoquons sur cette page.

Louer pendant 6, 9 ou 12 ans

Comme évoqué précédemment, la réduction d’impôts offerte par la Loi Pinel va dépendre du nombre d’année de location. Le propriétaire pourra ainsi s’orienter vers :

• Un engagement initial de 6 ans
• Un engagement initial de 9 ans

Pour l’engagement de 6 ans, ce dernier pourra être prolongeable deux fois (2 x 3 ans).

Pour l’engagement de 9 ans, celui-ci pourra être prolongeable une fois (3 ans).

Quelle que soit la durée d’engagement privilégiée par le propriétaire, pour pouvoir bénéficier des conditions fiscales avantageuses de la Loi Pinel, il faudra impérativement que le bien soit loué dans les 12 mois suivant sa livraison.

Investir dans une zone éligible à la loi Pinel

Afin d’être éligible au dispositif, le contribuable devra respecter un certain nombre de conditions à prendre en compte avant même la concrétisation de son projet. Parmi les normes à connaître figure celle relative au zonage. Plus concrètement, le contribuable devra effectuer son investissement locatif au sein d’une zone figurant parmi celles décrites dans la Loi Pinel.

Les pouvoirs publics ont ainsi procédé à un découpage du pays en 5 zones selon leur niveau de tension locative. Ce zonage est actualisé annuellement selon l’évolution du marché immobilier et des objectifs poursuivis par l’Etat. Le dispositif Pinel va non seulement favoriser l’ouverture du marché de l’immobilier neuf à davantage de personnes mais également multiplier les logements à louer dans les zones les plus tendues où les prix se situent à un haut niveau. Les zones définies sont les suivantes :

• Zone A bis (ville de Paris et 29 agglomérations limitrophes)
• Zone A bis (Ile de France et Côte d’Azur)
• Zone B1 (métropoles avec plus de 250 000 habitants entre autres)
• Zone B2 (non éligible à la Loi Pinel 2019)
• Zone C (non éligible au dispositif)

Pour l’année 2019, un recentrage du dispositif sur les agglomérations majeures s’est fait avec la sortie définitive des communes situées dans les zones B2.

Respecter le plafond imposé pour fixer le loyer

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif comme pour s’assurer d’être bien éligible, l’acquéreur d’un bien immobilier neuf devra accorder une attention toute particulière à la fixation du loyer de sa location. La Loi Pinel fixe, en effet, des plafonds de loyer qui vont être déterminés selon la zone dans laquelle se trouve le bien et la surface du logement à louer. Il existe un coefficient multiplicateur actualisé annuellement qui permet de déterminer avec précision le loyer maximal pouvant être appliqué.

Pour calculer le loyer Pinel, il faudra prendre en considérations :

• Le coefficient multiplicateur de zone
• Le plafond de loyer de la zone où le logement est situé
• La surface habitable du bien

A noter que le coefficient multiplicateur s’obtient avec la formule suivante : 0,7 + (19/ surface habitable)

Exemple de calcul d’un plafond de loyer :

Pour un logement neuf de 50 m² de surface habitable et localisé en zone A (zone A, barème Loyer Pinel : 12,50 €/ m²).

Dans cet exemple, le plafond au m² s’élève à : 12,50 € x (0,7 + 19/50) = 13,50 €/ m²
De ce fait, le loyer maximum qui pourra être appliqué s’élèvera donc à 13,50 x 50 m² soit 675 €.