Prêt in fine : Une fiscalité simplifiée pour votre projet immobilier

Dernière mise à jour le 6 novembre 2019

 

Le prêt « in fine », du latin « à la fin », permet à celui qui emprunte de rembourser seulement les intérêts du prêt pendant toute sa durée. Le capital est remboursé en une seule fois (il n’est pas amorti) à l’échéance, à la fin du prêt. C’est un prêt plus onéreux qu’un prêt amortissable mais qui permet d’optimiser son imposition. Les intérêts sont en effet plus élevés mais ils sont déductibles des revenus.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

Le prêt in fine est mis en place pour bénéficier d’une fiscalité améliorée principalement lors d’un investissement locatif, pour l’achat d’une résidence secondaire, pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou les non-résidents fiscaux. En général, les personnes intéressées par le prêt in fine ont un taux marginal d’imposition qui dépasse 40 %.
Le capital doit être payé en une seule fois à l’échéance du prêt ; les intérêts sont calculés sur le montant du prêt initial. Ils sont remboursés chaque mois, chaque trimestre ou même chaque année.

Effectuer un placement financier

Pour ce type de prêt, il faut apporter davantage de garanties à la banque ou à l’organisme financier prêteur. Il faut un apport qui soit au moins de 10 à 50 % de la somme prêtée. De plus, cet apport doit être nanti sur un placement comme une assurance-vie. Chaque mois, l’emprunteur doit déposer de l’argent sur ce placement. A la fin du prêt, il doit être soldé pour rembourser la banque. En effet, pour solder le capital, il faut constituer une épargne pendant toute la durée du prêt sur un produit de placement prévu pour cela. L’épargne est nantie au profit du prêteur. Ce peut être une assurance vie, un bon de capitalisation… Elle doit permettre de reconstituer la totalité du capital emprunté.

Garantir le prêt

Pour garantir le prêt, il y a plusieurs solutions :

• Un placement unique : l’emprunteur place la totalité de la somme empruntée sur un compte épargne qui est bloqué lors de la souscription du crédit.
• Un placement partiel : l’emprunteur a un apport conséquent qui va être immobilisé sur un compte épargne. Il sera complété par des mensualités dont le montant dépend du capital restant à rembourser en fin de contrat.
• Un placement régulier : les revenus générés par l’investissement locatif permettent le remboursement. Ces revenus doivent être placés sur un produit financier déterminé à la souscription du crédit.

Pour garantir le prêt in fine, il faut aussi souscrire une assurance invalidité-décès (qui ne tient pas compte de l’âge du souscripteur). Elle doit permettre de couvrir à la fois les mensualités et le capital emprunté. C’est important en cas de décès de l’emprunteur. Si l’emprunteur décède ou devient invalide pendant la durée du prêt, c’est l’assurance qui remboursera la banque. En cas de décès, les héritiers ont un logement payé et ils bénéficient de l’assurance-vie qui n’est pas soumise aux droits de succession.

C’est un prêt recommandé pour un investissement locatif ou si l’emprunteur dispose d’un apport conséquent. Dans tous les cas, une simulation de prêt in fine est fortement conseillée.

Les mensualités du Prêt In Fine

Comme le capital reste toujours le même durant toute la durée du prêt, les intérêts sont calculés chaque mois sur cette base. Les mensualités sont plus basses pendant toute la durée du prêt in fine. Le capital reste intact jusqu’à la fin du crédit immobilier. Ce prêt est obligatoirement associé à un produit d’épargne. Le solde final de cette épargne va servir à rembourser le crédit. Le plus souvent, il s’agit d’une assurance-vie qui est nantie au profit de la banque.

Les avantages du prêt in fine

Le prêt in fine présente surtout un avantage fiscal. En effet, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers perçus. On peut donc réaliser une réelle économie d’impôt sur le revenu. Mais les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier. Il est possible, par exemple, de demander un prêt in fine pour acheter un bien immobilier à mettre en location. C’est une rentabilisation rapide avec des loyers qui permettent de rembourser les intérêts.

De plus, pour ceux qui sont soumis à l’IFI, la valeur du bien reste nulle jusqu’à la fin du prêt. L’épargne nantie rapporte de l’argent. Les intérêts sont déductibles des impôts fonciers et la valeur du bien acquis reste nulle jusqu’à la fin du prêt. Ce bien ne peut donc être pris en compte dans le calcul de l’IFI. Il ne le sera qu’au moment du remboursement du capital.
Souscrire une assurance-décès est un autre avantage : elle couvre les mensualités et le capital tout en étant bénéfique pour les héritiers.

Les avantages du prêt in fine :

1. Optimisation fiscale avec des intérêts déductibles des impôts
2. Rémunération de son épargne
3. Des mensualités plus faibles qu’avec un prêt amortissable classique
4. Limitation des décaissements jusqu’à l’échéance
5. Payer moins d’IFI

Quelle est la durée et le montant d‘un crédit in fine ?

Le prêt in fine peut avoir une durée variable mais il s’étend le plus souvent de 3 à 15 ans. Cette durée fait varier la date de remboursement du capital mais aussi le taux d’intérêt. Le plus souvent, il s’étend sur 12 ans. En choisissant une durée plus longue, on peut déduire les intérêts pendant davantage de temps et diminuer ainsi l’effort de trésorerie. Le taux du prêt in fine varie en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt. Ce taux du prêt in fine peut aller de 1,15 % à 2,45 % (taux appliqués au 18 juin 2019 hors assurance).

Il n’y a pas de maximum pour le montant que l’on peut emprunter. Mais la valeur minimale du prêt est fixée à 21 500 euros. Il faut savoir que plus le montant total des intérêts (qui sont déductibles) est élevé, plus l’opération sera intéressante sur le plan fiscal. Le coût des intérêts est le coût d’intérêt annuel multiplié par le nombre d’années.

Peut-on rembourser son prêt avant l’échéance ?

Comme pour les autres types de prêt, le crédit in fine peut faire l’objet d’un remboursement anticipé. Toutefois, des pénalités seront appliquées et devront être précisées sur le contrat du prêt. Il est impératif que l’emprunteur prenne connaissance des clauses de remboursement avant l’échéance figurant sur le contrat.

Les indemnités de remboursement anticipé sont réglementées par la loi et ces dernières s’élèveront à 3 % environ du capital restant à rembourser ou à 6 mois d’intérêts du montant remboursé.

De fait, s’il est tout à fait possible d’effectuer un remboursement anticipé, l’opération peut ne pas être toujours intéressante pour l’emprunteur. Il est donc nécessaire de réaliser des calculs préalablement pour prendre la meilleure décision.

Les risques et erreurs à éviter dans le cas d’un prêt in fine

Le prêt in fine présente un risque indéniable autant pour l’emprunteur que pour l’organisme prêteur. C’est d’ailleurs pour cette raison que ce dernier exige généralement que soit placée une part minimum du capital emprunté en nantissement dans un produit d’épargne ou d’assurance-vie. Pour ne commettre aucune erreur dans le cadre d’un prêt in fine, il convient de suivre ces recommandations :

• Se constituer une épargne suffisante

Pour bénéficier d’un crédit in fine, le demandeur devra impérativement disposer d’une épargne détenue sur un produit financier sans risque. En effet, l’organisme prêteur peut exiger une allocation d’actifs bien particulière avec des fonds placés sur des produits ne présentant aucun risque de perte en capital comme par exemple des fonds en euros ou des obligations.

• Bien maîtriser le risque locatif

Il est important de savoir qu’avec la souscription d’un prêt in fine, le moindre incident locatif peut avoir de graves conséquences pour l’emprunteur. En effet, dans la mesure où une part importante de son épargne est employée dans la reconstitution du capital emprunté, l’emprunteur pourra rencontrer de grandes difficultés financières si par exemple son locataire ne s’acquitte plus de ses loyers.

Avant la souscription à un crédit in fine, il est primordial que l’emprunteur prenne en compte le risque majeur de ce dernier qui est de ne pas disposer des ressources financières nécessaires pour le remboursement de son capital au terme. C’est pour cette raison que ce type de prêt ne se destine pas à la constitution d’un patrimoine mais plutôt à la consolidation de celui existant.

Prêt in fine vs prêt amortissable : lequel est fait pour vous ?

Le prêt in fine et le prêt amortissable répondent à deux logiques financières différentes.

Pour le prêt amortissable, l’emprunteur rembourse une partie du capital emprunté avec les intérêts dus. Dans la mesure où le capital restant à régler se réduit tout au long des remboursements successifs, le montant des intérêts diminuera également. Le prêt amortissable est applicable pour l’ensemble des crédits, qu’il s’agisse d’un prêt personnel ou encore d’un crédit immobilier.

A l’inverse, le crédit in fine se distingue par le fait que les mensualités remboursées représenteront exclusivement les intérêts ainsi que les frais d’assurance. Ce n’est qu’à l’échéance du contrat que le capital faisant l’objet de l’emprunt sera remboursé en intégralité et en une seule fois. Ce prêt est plus onéreux que le prêt amortissable dans la mesure où le capital n’est remboursé qu’au terme du contrat.

A la question de savoir quel type de prêt choisir entre le prêt amortissable et le prêt in fine, la réponse dépendra du profil de l’emprunteur et de ses ressources financières.

En effet, le prêt amortissable s’adresse, grâce à son coût moindre, au plus grand nombre. Celui-ci est plus sécurisant pour le demandeur qui disposera pour l’occasion d’une bonne visibilité sur ses différents remboursements.

Le prêt in fine se destinera plus particulièrement aux emprunteurs disposant de revenus élevés et fortement imposés. Ce type de crédit sera également attractif dans le cadre d’un investissement locatif.

Demander un prêt in fine en ligne pour son projet immobilier

Le crédit in fine est une solution qui présente de nombreux avantages mais qui ne convient pas à tout le monde. L’idéal est d’utiliser un comparateur de devis pour un prêt in fine en ligne. Cela permet de trouver la meilleure offre en fonction de sa situation personnelle. C’est gratuit, rapide et sans engagement. Et vous pouvez aussi vous informer au sujet du prêt hypothécaire.