Notre Avis sur Bricks en 2022 : un bon investissement immobilier ?

Avec Bricks, investir dans l’immobilier locatif est aussi simple que réserver un VTC. Non, on ne plaisante pas. C’est le résultat de notre test de cette plateforme qui, à défaut d’être révolutionnaire, repose sur de réelles innovations. A commencer par un ticket d’entrée à 10€.

Il est question d’investissement locatif clés en main, pouvant rapporter jusqu’à 15% annuels. Bricks vous épargne les tracas de la gestion locative et s’en occupe de A à Z. Dans ce dossier, découvrez notre analyse du fonctionnement de Bricks, comment investir ses premiers euros, les avantages mais aussi les risques.

Avantages

  • Simplification totale de l’investissement locatif
  • Mise de départ entre 10 et 50 €
  • Très bonnes rentabilités observées
  • Effet de levier bancaire
  • Marché secondaire simple et liquide
  • Offre de parrainage

Inconvénients

  • Frais élevés
  • Frais de 3% sur le marché secondaire
  • Risques de vacances locatives
  • Aucune garantie de rendement

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Bricks: à quoi sert cette plateforme ?

Bricks.co a été lancé avec une idée simple : permettre au grand public d’investir dans l’immobilier locatif, avec des mises démarrant à 10€.

L’immobilier fractionné n’est pas nouveau : c’est un concept que l’on retrouve dans les fonds immobiliers tels que les SCPI et les OPCI. 

Avec Bricks.co, l’innovation se situe à plusieurs niveaux, à commencer par le ticket d’entrée abaissé à 10€. Elle se situe ensuite au niveau de la rentabilité annuelle visée : entre 12% et 15%. Il est utile de préciser que la « rentabilité » englobe d’une part le rendement locatif (les loyers effectivement redistribués par Bricks) et la plus-value (la revalorisation de la valeur des parts).

Pour faire simple, le processus se déroule en cinq étapes :

  1. Bricks sélectionne un immeuble dans sa zone d’action
  2. Bricks négocie l’achat du bien
  3. Bricks met en ligne le bien sur sa plateforme pour boucler la collecte auprès des clients Bricks (→ Vous intervenez ici)
  4. Bricks négocie un emprunt bancaire pour financer l’autre moitié du budget d’achat
  5. Bricks achète le bien et le met en gestion locative

Les premiers dividendes arrivent généralement 3 mois après le bouclage de la collecte.

Les immeubles de rapport achetés par Bricks.co sont divisés en 10 000 parts (les « bricks »), valant chacune 10 à 20€. Vous avez alors la possibilité d’acheter une ou plusieurs bricks sur chaque immeuble proposé.

A tout moment, il est possible de revendre ses bricks sur la Marketplace, le nom donné au marché secondaire organisé par la plateforme. A condition que l’immeuble sous-jacent ait déjà commencé à rapporter des revenus locatifs. Pour éviter la spéculation, Bricks ne permet pas de revente à 10% au-dessus de la valeur estimée de la part.

Comment Bricks recherche les projets immobiliers ?

Toute la recherche des biens est internalisée : elle est réalisée par une équipe de « Property partners », chacun étant chargé de ratisser une zone géographique délimitée.

Les critères d’acquisition sont les suivants :

  • Immeubles résidentiels avec un prix d’achat variant entre 300 000 et 3 000 000 €
  • Un minimum de 6 lots déjà loués
  • Communes avec une démographie dynamique, entre 2000 et 100 000 habitants
  • Communes proches des grandes villes
  • Pas de grands travaux nécessaires

Les acquisitions sont décidées par un comité d’investissement. Celui-ci fixe la part du budget à collecter sur la plateforme et la part à emprunter.

Ici Bricks n’indique pas comment elle sécurise l’achat entre le moment où elle déniche le bien et la fin de la collecte. Toutefois, la collecte va très vite : un immeuble de 700 000 € parvient systématiquement à boucler sa collecte en moins d’une demi-journée !

A l’heure actuelle, la plateforme évolue à un rythme de 2 biens mis en ligne par semaine. La majorité d’entre eux se trouve dans l’Hérault, et à terme c’est toute la France et d’autres pays de l’UE qui sont visés.

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bricks recherche les projets immobiliers

Comment la société Bricks se finance-t-elle ?

Bricks tire ses revenus de deux catégories de frais : des frais prélevés lors de l’acquisition, puis des frais annuels de gestion.

✅ Il y a d’abord des frais au moment de l’acquisition des immeubles :

  • 10% sur l’investissement initial (prix d’acquisition + frais de notaire + budget de travaux)
  • 5000€ sur la mise en place du financement bancaire (soit entre 15 et 20% du montant emprunté)

✅ Il y a ensuite des frais annuels liés à la gestion locative :

  • 1% sur la valeur totale de l’immeuble
  • 7% sur les loyers encaissés

✅ Il y a enfin des frais divers, ponctuels et selon la situation : 

  • 3% sur l’achat de parts sur le marché secondaire
  • 10% sur la cession des immeubles (sur le capital disponible après apurement de l’emprunt et des diverses taxes)
  • 10% du montant refinancé

Au final, les frais de Bricks sont élevés. Cet empilement de frais peut s’avérer problématique, et on s’attend à les voir évoluer à la baisse à mesure que la plateforme grossit et tire profit des économies d’échelle.

Exemple : Bien acquis à 2 926 000 € net vendeur (janvier 2022)

Localisation : 2, 4, 6 et 8 Rue du Général Strolz, 90000 Belfort

Prenons un immeuble de 40 appartements situé à Belfort (Haut-Rhin), financé pour 50% à crédit en janvier 2022.

acquisition et rendement

Ce que l’on peut observer à la lecture du dossier :

  • A l’achat : 372 600 € de commission pour Bricks, soit 12,73% du prix d’achat (à autres frais d’acquisition)
  • A l’année : 63 000 € de frais de gestion pour Bricks, soit 21% des loyers bruts (à frais de gestion)

Quel retour sur investissement espérer avoir ?

On peut espérer une rentabilité annuelle située entre 12% et 15% avant impôts sur ses bricks. 

Ici il est important de comprendre que par « rentabilité », on entend la somme :

  • Du rendement locatif : les loyers nets de charges, reversés au prorata de votre investissement
  • De la plus-value : la revalorisation du prix de vos bricks, à la suite de l’évaluation semestrielle

En observant la rentabilité dégagée par des immeubles déjà financés, on trouve des chiffres assez intéressants.

Exemple : Bien acquis à 630 000 € net vendeur (mars 2021)

Localisation : 58 rue Arnault Peyre, 34080 Montpellier

chiffres cles

Ce que l’on comprend de la rentabilité à la lecture des chiffres :

  • 7,8% de rendement locatif (chaque brick rapporte 0,22€ par mois)
  • 5,4% de plus-value (la brick est passée de 38€ à la souscription à 38,24€)

Avec 13,2% annuels, on est clairement en présence d’une performance très respectable, en ligne avec les objectifs annoncés par Bricks.

On note cependant un petit couac dans l’actualité du bien :

actualités mesuelles

Bricks ou investissement immobilier traditionnel ?

Il n’y a pas photo ! Bricks est de loin préférable à un investissement immobilier en direct sur tous les aspects :

  • Mise de départ : comptez seulement quelques dizaines à centaines d’euros sur Bricks, tandis qu’un immeuble en direct requiert a minima 200 000€
  • Risque locatif : avec Bricks, le risque locatif est en quelque sorte mutualisé si vous investissez sur plusieurs immeubles. En direct, le risque porte sur un seul bien !
  • Gestion du bien : la gestion du bien est assurée par Bricks, qui va choisir les immeubles, collecter les loyers, réaliser les travaux, gérer la relation avec les locataires. En direct, c’est à vous que reviennent ces tâches !
  • Fiscalité : la fiscalité des astucieux contrats de royalties proposés par Bricks est plus avantageuse, car elle permet de réinvestir les revenus perçus

En termes de rentabilité, il est plus difficile de se prononcer.

Nous aurions toutefois tendance à penser qu’un investissement avec Bricks est moins hasardeux qu’un investissement en direct.

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Bricks vs Livret A

Bricks, évidemment ! et pour deux raisons au moins :

  • Rentabilité : des rendements de 7% à 15%, rien à voir avec le rendement fixe de 1% du livret A
  • Fiscalité : même après fiscalisation, les revenus issus de Bricks sont encore supérieurs, rendant du coup l’avantage fiscal du livret A un peu dérisoire

Malgré la revalorisation du Livret A à 1,00%, comparer Bricks avec le Livret A relève un peu du non-sens.

Le livret A rapporte peu, mais il s’agit d’un placement sans risque, à rendement garanti. Il est à privilégier pour une épargne de précaution.

Bricks relève d’un investissement à long terme. Le risque de perte en capital est loin d’être nul, puisqu’aucune garantie de rendement n’existe.

Que risque-t-on en investissant sur Bricks ?

En investissant sur Bricks.co, il y a plusieurs risques dont il faut être conscient : 

  1. Les vacances locatives
  2. Les travaux
  3. Le risque-crédit
  4. La faillite de la plateforme

⚠️ Les vacances locatives sont quasi-inévitables, à un moment ou un autre de la durée de vie de l’immeuble. Impossible d’avoir un immeuble loué à 100% à tout moment. Idem pour les retards de loyers.

⚠️ Les travaux extraordinaires impactent directement votre rentabilité. Ici il n’est pas tellement question des travaux de maintenance régulière, qui sont propres à tout immeuble. Il est plus question d’un sinistre, et en particulier des sinistres qui ne sont pas toujours indemnisés dans le cadre d’une assurance habitation/copropriété.

Heureusement, le contrat Bricks.co indique la possibilité d’émettre de nouvelles bricks dans ce type de situation. Le capital levé sur les nouvelles parts permet de financer les travaux. Il y a donc un impact limité, voire inexistant, sur les parts initiales.

⚠️ Le crédit bancaire augmente la performance de l’investissement, grâce à l’effet de levier. Mais il augmente également l’impact d’autres risques, à commencer par l’impact des vacances locatives et des travaux extraordinaires. Les échéances continuent à être honorées, même en l’absence de loyers !

⚠️ En matière de faillite d’un acteur de l’immobilierle risque zéro n’existe pas. A plus forte raison pour un acteur récent comme Bricks.

Dans un tel scénario, Bricks.co prévoit la vente de toutes les propriétés, puis le reversement des sommes obtenues aux banques et aux investisseurs au prorata des bricks détenues. 

A quel profil s’adresse Bricks ?

A priori on pourrait penser que le client type de Bricks est le Français trentenaire, qui gagne environ 3000€ par mois et qui est encore locataire. Un profil type dont la capacité d’emprunt n’est pas encore mise à profit pour un investissement immobilier.

Mais Bricks vise plus globalement tout investisseur qui souhaite déléguer de A à Z recherche d’un bien, négociation, gestion, formalités administratives, collecte des loyers, etc.

En morcelant des immeubles de rapport de 6 à 50 lots, Bricks séduit déjà une importante clientèle qui ne peut pas (ou ne souhaite pas) recourir au crédit immobilier pour un investissement en direct.

On dépasse déjà la vingtaine d’opérations, qui s’étendent au-delà de l’Hérault, première zone d’activité de la plateforme.

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Régulation de Bricks

Bricks.co : informations réglementaires
Nom BRICKS GESTION 1
Capital 1000€
Siège 246 Rue de l’Espérou, 34090 Montpellier
Contact +33 4 81 68 17 22
Représentant Cédric O’NEILL
Inscription ORIAS IFP – Intermédiaire de Financement Participatif
(21006108 du 16 juillet 2021)
Inscription ACPR Agent prestataire de services de paiement
(94466)

La plateforme de Bricks est régulée en tant qu’Intermédiaire de Financement Participatif (IFP) depuis juillet 2021. 

En réalité le montage des opérations de Bricks est bien plus alambiqué et fait intervenir plusieurs entités :

  • BRICKS : joue le rôle d’agence immobilière et se charge de dénicher les meilleurs biens possibles
  • SCI ONEILL LANDREVILLE : achète les biens immobiliers, financés par sa société-sœur Bricks Gestion 1
  • BRICKS GESTION 1 : gère les fonds collectés sur la plateforme bricks.co
bricks gestion

Si pareil montage peut vous sembler compliqué, sachez qu’il est nécessaire pour permettre aux investisseurs de revendre sans difficultés leurs bricks.

Il faut en effet que les investisseurs ne soient pas propriétaires du foncier, sachant qu’un changement de propriété doit se faire devant un notaire.

La solution imaginée par Bricks implique donc que vous soyez seulement créancier, c’est-à-dire que vous détenez un droit à percevoir des revenus futurs (appelés « royalties ») issus de la gestion du bien immobilier. 

entre les soussignes

Guide détaillé: comment investir sur Bricks ?

Ouverture de compte

C’est simple et rapide : il vous suffit de renseigner une adresse mail, un mot de passe suffisamment complexe. Votre compte est créé en quelques secondes.

A ce stade, il vous sera impossible d’investir, pour des raisons réglementaires. Procédez à la vérification de votre identité en renseignant vos informations personnelles.

Téléchargez les pièces suivantes :

  • Un justificatif d’identité : carte d’identité ou passeport
  • Un justificatif de domicile : facture de service public (gaz, électricité ou internet)

Comptez environ 48h pour la validation de vos documents. Cela peut prendre plus de temps, auquel cas un petit coup de fil au service client devrait vous permettre d’en comprendre les raisons (+33 4 81 68 17 22).

finaliser mon compte plus tard

Analyser les dossiers des projets

Dans votre espace personnel, vous avez à disposition l’ensemble des projets à venir et des projets déjà financés, dont les parts sont potentiellement à céder sur le marché secondaire organisé par Bricks.

nouvelles proprietes dans lesquelles investir

Pour analyser un projet, cliquez sur la fiche correspondante afin d’accéder à son dossier détaillé. Nous avons pris l’exemple d’un immeuble situé au 4 place Sainte-Foye à Morlaas. 

analyser un projet

Grâce à la calculatrice intégrée, vous pouvez simuler ce que pourrait vous rapporter votre investissement. Ici nous avons une mise de 1000€, qui devrait théoriquement nous rapporter des royalties de 3,14€ mensuels. Nos bricks devraient également gagner en valeur à raison d’une plus-value de 40% chaque année.

calculatrice bricks

Passée cette présentation synthétique, vous pouvez passer plus de temps à analyser les caractéristiques du projet : présentation, détails, financiers.

Investir avec Bricks.co : éléments de décision fournis
Présentation
  • Nb de lots de l’immeuble
  • Vidéo de visite
  • Situation actuelle de la location
  • Travaux ?
Financiers
  • Enveloppe d’investissement (prix d’achat, notaire, budget travaux)
  • Revenus si 0 vacance locative
  • Financement bancaire
  • Prix de la brick

Investir

Pour investir, il faut avoir préalablement alimenté son compte par carte bancaire ou par virement.

Il vous reste donc à vous connecter le jour et l’heure indiqués. Attention, il va falloir jouer des coudes, les biens partent en quelques minutes !

Victime de son succès, la plateforme a encore du mal à fonctionner normalement lors de ces pics de visites. C’est l’un des reproches récurrents des utilisateurs, surtout ceux qui n’ont pas eu la chance d’investir sur le bien de leur choix.

Deux possibilités s’offrent à vous :

  • Valider votre investissement : auquel cas vous allez recevoir le contrat par mail pour votre achat de brick(s)
  • Annuler : possible dans un délai de 14 jours

Une fois l’investissement validé, il vous reste à attendre vos premiers revenus. Ils arrivent sur votre compte après 3 mois.

Pour les retirer, c’est toujours dans votre espace personnel que la demande est faite. Comptez 5 jours pour recevoir un retrait par virement bancaire.

PS: nous avons négocié pour vous une offre exclusive avec le CEO de Bricks. Bénéficiez de 1% de bonus sur vos dépôts pendant vos 3 premiers mois.

retirer bricks

Est-ce possible de revendre ses Bricks ?

Oui, il est possible de revendre ses bricks sur le marché secondaire, baptisé « Marketplace ». La liquidité est au rendez-vous. Là encore, les parts mises en vente partent en quelques minutes !

Le fonctionnement de la Marketplace en quelques points-clés :

  • Des parts échangées entre investisseurs mais aussi avec Bricks qui peut racheter des parts au besoin
  • Uniquement pour les immeubles déjà actifs, c’est-à-dire ayant versé des revenus aux investisseurs. Autrement dit, impossible de revendre des parts avant 3 mois
  • Une limite de prix à +10% de la valeur estimée de la brick, afin d’éviter la spéculation. Le vendeur reste libre de fixer le prix dans cette limite
  • Des frais de 3% à la charge de l’acheteur, au profit de la plateforme et non du vendeur.
  • Un arrêté au 28 du mois, signifiant que si vous vendez avant le 28 c’est le nouveau détenteur qui perçoit les revenus. D’où le conseil de Bricks d’attendre le début du mois pour vendre, histoire de récupérer les revenus du mois écoulé.
nouvelles offres

Fiscalité des investissements sur Bricks

Les revenus perçus sur vos bricks seront traités comme des revenus de placements financiers (revenus mobiliers). C’est un régime fiscal logique, sachant que vous êtes lié à la plateforme par un « contrat de revenus futurs » et non par un lien d’actionnaire.

C’est donc une flat tax de 30 % qui s’applique. Mais seulement à partir du moment où les revenus cumulés perçus dépassent le montant investi au départ. L’explication sera plus claire en reprenant notre exemple.

Exemple (suite) : Bien acquis à 630 000 € net vendeur (mars 2021)

Localisation : 58 rue Arnault Peyre, 34080 Montpellier

Admettons que vous ayez investi 760€ en achetant 20 parts de l’immeuble. 

Fiscalité des investissements sur Bricks.co : exemple
Investissement 760€
Nb bricks 20 bricks
Revenu mensuel (approx) 4€ (0,20€ / brick)
Revenu annuel 48€ (2,40€ / brick)

Vous détenez donc 20 parts qui vous rapportent environ 7% par an, et envisagez de les revendre au bout de 10 ans.

✅ Pendant 10 ans, vous percevez 48€ par an soit 480€. Cela étant toujours inférieur à 760€, il n’y a pas d’impôt à payer sur la plus-value.

✅ Au terme des 10 ans, vous revendez vos parts à 76€ l’unité, soit une plus-value de 100%. Vous toucherez 7600€, sur lesquels 280€ seront imposés (il restait 280€ pour que les revenus franchissent la barre des 760€).

Vous paierez donc 84€, si on considère un taux de 30%. 

Pendant la durée de votre investissement, vous pouvez donc réinvestir 100 % des royalties reçus sans avoir à payer d’impôt.

C’est donc un élément très important. Un investisseur est imposable à compter du premier euro qui dépasse son investissement initial

Précisons que la plateforme vous transmet chaque année le montant imposable, et que vous devrez reporter dans votre déclaration. 

Avis Bricks: notre conclusion

Au final, notre avis sur Bricks est positif. Il y a dans notre bilan plusieurs avantages à investir sur cette plateforme encore jeune mais dont le potentiel est évident.

Des avantages que l’on pourrait résumer en trois points :

Un ticket d’entrée plus qu’accessible : la plateforme fractionne les biens immobiliers qu’elle achète, et met à prix les parts entre 10 et 50€ 

Des revenus réguliers : dès 10€ d’investissement, vous allez être en mesure de vous créer une rentrée d’argent mensuelle

Des plus-values à terme : au moment de la revente de l’immeuble, vous êtes le premier à bénéficier de la plus-value, en plus de recouvrer le capital investi initialement

L’effet de levier bancaire a aussi un impact non négligeable. A mesure que l’immeuble se libère progressivement du poids de l’emprunt, les parts sont susceptibles de gagner aussi en valeur.

Pour donner un avis totalement objectif sur Bricks, il faudrait aussi mentionner les risques et les inconvénients de la plateforme.

❌ Les frais relativement élevés : clairement le talon d’Achille du modèle Bricks. C’est ce qui empêche les rendements, déjà très bons, de basculer dans l’excellent. Un défaut qui nous semble devoir disparaître à mesure que la plateforme va grossir. Disons aussi qu’il est inévitable de payer un certain surcoût lorsqu’on souhaite investir des mises limitées.

PS: nous avons négocié pour vous une offre exclusive avec le CEO de Bricks. Bénéficiez de 1% de bonus sur vos dépôts pendant vos 3 premiers mois.