Épargner dans des parts de SCPI

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un placement épargne sans risque. De grosses sociétés achètent un patrimoine immobilier qu’elles vont louer, rénover, entretenir, valoriser, gérer. Les immeubles achetés sont très variés dans leur type mais aussi par les locataires occupants. Ils sont bien répartis sur l’ensemble du territoire et il existe même des SCPI hors de France. L’épargnant va acheter des parts de ces biens immobiliers et toucher une partie des revenus locatifs.

Qu‘est ce que le SCPI ?

On parle aussi de pierre papier. Le détenteur de parts de SCPI est propriétaire d’un pourcentage du patrimoine immobilier de qualité. Ces immeubles sont loués et les loyers sont reversés de manière proportionnelle aux détenteurs de parts. Ils reçoivent chaque trimestre un revenu foncier, au prorata de l’investissement de départ. Ce sont les sommes versées par les épargnants qui servent à acheter un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une société spécialisée, agréée par l’AMF qui gère les immeubles. L’épargnant investit dans des parts et devient associé. La société de gestion loue et entretient les biens pour le compte des investisseurs et leur verse des revenus réguliers, à proportion de leurs droits dans la SCPI.
La SCPI de rendement est un bon investissement avec une rentabilité qui peut atteindre 5 %.

Avantages de cette épargne
  1. Investir dans les meilleures SCPI, c’est investir dans un projet immobilier sans les contraintes de gestion d’un bien immobilier. C’est choisir une épargne à moyen ou long terme pour se créer un capital foncier et percevoir des revenus supplémentaires réguliers.
  2. L’épargnant investit dans la pierre via une société civile. Il profite de la sécurité et de la rentabilité de l’immobilier sans avoir à supporter la gestion des biens.
  3. Le risque est faible et le rendement souvent nettement supérieur à d’autres solutions d’épargne.
  4. Les risques locatifs sont mutualisés car l’investissement est collectif et concerne un grand nombre d’immeubles dans plusieurs villes.
  5. Le patrimoine est diversifié et valorisé. L’épargnant investit dans des biens immobiliers peu accessibles directement par les particuliers.
  6. Les actifs sont variés puisqu’ils peuvent être aussi bien des adresses réputées de Paris, de grands centres commerciaux, des sièges sociaux d’entreprises…
  7. Il n’y a pas de frais de notaire.
  8. Le placement est accessible même avec un faible apport. Le ticket d’entrée varie d’une Société à l’autre mais il peut être de 5 000 euros.
  9. Les avantages fiscaux avec la SCPI Pinel sont particulièrement intéressants.
  10. Le rendement est élevé avec un placement peu volatil car non lié à la Bourse. Les rentrées d’argent sont régulières et le rendement, pour 2018, peut atteindre 6,45 % comme avec la SCPI Corum.
  11. C’est un investissement qui permet une grande flexibilité avec un large choix réparti dans toute la France.

Quels sont les degrés de risque de ce type d‘investissement ?

risque-investissement-scpiEn investissant dans une SCPI les risques sont très limités mais tout dépend des sociétés choisies. Avec une SCPI fiscale ou une SCPI Pinel, l’avantage fiscal est très intéressant avec une réduction d’impôt de 18 % mais il s’agit d’investissement dans des biens loués. La défiscalisation peut avoir lieu l’année de l’achat des parts mais l’actif immobilier sera constitué plus tard. Donc il n’y a pas de revenu versé pendant 24 mois.
Il faut privilégier des opérateurs qui ont déjà fait leurs preuves et choisir des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dynamiques avec une réelle diversification des actifs immobiliers ainsi qu’une gestion de trésorerie transparente. L’actif immobilier doit être diversifié pour limiter le risque locatif. Il faut tenir compte du taux de remplissage des biens c’est-à-dire le nombre de locations en cours par rapport au nombre de locaux à louer.

Un autre risque est celui de la trésorerie de la SCPI. Mais en choisissant les meilleures SCPI, en consultant la centrale des SCPI, ce risque est très limité. Il convient de vérifier la transparence et de se méfier de rendements vraiment élevés.
Il peut y avoir un « risque » avec les Sociétés à capital fixe. Dans ce cas, il y a un nombre d’associés maximum. Pour sortir de la société, il faut trouver un acheteur. Avec une société à capital variable, il y a un échange presque constant d’entrants et de sortants.
En général, un investissement dans des parts de société civile doit être envisagé sur le long terme. Les frais sont généralement couverts au bout de 8 ans. Il faut laisser passer un certain délai pour que le rendement soit vraiment attractif.
En choisissant d’investir via un contrat d’assurance vie, les parts sont gérées comme des unités de compte classiques. Le risque est donc nul pour le souscripteur.

Comment investir dans des parts ?

meilleures investissement scpiIl y a différentes solutions pour investir dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier. L’épargnant peut choisir d’acheter des parts au comptant, avec un crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance vie.

En France la SCPI est très appréciée.

La détention directe

Avec la détention directe, l’investisseur va percevoir des revenus immédiats. C’est une solution qui s’adresse à ceux qui ont une fiscalité faible. L’épargnant achète des parts de la société qui détient un parc immobilier. Une fois la Société choisie, il suffit de remplir les bulletins de souscription en indiquant le nombre de parts souhaité. C’est une opération rapide et simple. On perçoit les loyers immédiatement.

La détention à crédit

Investir à crédit permet de créer un capital à terme. Cette solution s’adresse à tous les types de fiscalité. L’épargnant bénéficie de l’effet de levier du crédit afin de devenir propriétaire des parts à l’échéance du contrat. Les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et l’effort d’épargne est très limité. Acheter des parts à crédit, c’est un peu comme acheter un logement. Il faut être dans une situation où l’on peut souscrire un emprunt immobilier. Il suffit de sélectionner les meilleurs SCPI, plus ou moins diversifiées, et de souscrire sous condition suspensive d’obtenir le crédit. Il n’est pas obligatoire de faire un apport personnel ; lorsque le crédit est accordé, la banque vire les fonds à la société de gestion et l’investisseur reçoit ses titres de propriétés. Dans cette situation, chaque trimestre, il reçoit un loyer. Tous les mois, il doit payer les mensualités du crédit et, une fois par an, il doit s’acquitter de l’impôt foncier sur les revenus générés c’est-à-dire les loyers moins les intérêts de l’emprunt.

La détention en démembrement

Cette solution peut intéresser les personnes à la fiscalité élevée n’ayant pas besoin d’un revenu complémentaire. Elle permet à l’usufruitier de percevoir les dividendes tout en payant les impôts et les charges. A la fin de l’usufruit, le démembrement est terminé et le nu-propriétaire récupère la possession totale de ses parts. Pour le nu-propriétaire, c’est intéressant s’il n’a pas besoin des revenus complémentaires pendant la durée du démembrement. L’usufruit est intéressant pour ceux qui ont un déficit foncier structurel.

La détention par le biais d‘une assurance vie

On peut aussi investir en SCPI assurance vie. L’intérêt est de profiter du rendement de l’immobilier et de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie. Les loyers sont capitalisés dans le contrat d’assurance vie et ne sont pas imposés comme revenus fonciers. Mais ces dividendes compteront pour le calcul des frais de gestion de l’assurance vie. Cette solution est avantageuse pour les personnes ayant une fiscalité élevée ou qui souhaitent diversifier les actifs sous gestion .
Avec la SCPI assurance vie, il n’y a pas de risque sur la liquidité puisque c’est l’assureur qui passe le contrat. C’est lui qui est propriétaire des biens et c’est lui qui gère la cession lorsque le souscripteur souhaite vendre. La rentabilité est moins forte car il faut ajouter les frais liés à l’assurance-vie mais elle reste intéressante et sûre. Il y a donc plus de frais mais moins d’impôts puisqu’il n’y a pas de revenus fonciers.

Les frais que cela engendre

Frais de souscription
L’acquisition des parts se fait auprès de la société de gestion via le bulletin de souscription. Le prix de la part est fixé par la société elle-même. Ces frais varient de 5 à 12 % (avec une moyenne qui équivaut à des frais de notaire).
Sur le marché primaire, les frais de souscription sont d’environ 10 %. Sur le marché secondaire, on a une commission de cession qui est d’environ 4 % à laquelle il faut ajouter les droits d’enregistrement de 5 % dûs au Trésor Public.
Il est important de vérifier les frais car des frais d’entrée faibles peuvent être compensés par des frais de sortie plus élevés.
Frais de gestion
Les frais de gestion servent à payer les services de la société de gestion. Les rendements sont affichés nets des frais de gestion mais ces frais servent rémunérer la société de gestion. Ils sont généralement de 7 à 11 % des revenus locatifs hors taxe et des revenus financiers perçus. On a donc des frais calculés sur les revenus de la société civile.
Frais de sortie
Les frais de cession sont à payer lors de la revente des parts. Cette commission de cession concerne seulement les ventes de gré à gré (surtout pour les sociétés civiles à capital fixe). Elle est payée par l’acheteur et versée à la société de gestion. Les frais de sortie sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou des revenus financiers avec impôt sur le revenu jusqu’à 45 % plus les prélèvements sociaux.
Les frais de sortie liés à la revente des parts peuvent atteindre 10 % du montant de la vente. Ce sont les frais de souscription et les droits d’enregistrement lors d’une revente sur la marché secondaire mais une partie est supportée par l’acquéreur.

Revendre les SCPI ?

Il n’y a aucune limite de durée pour la détention de parts. Il est possible de les revendre n’importe quand mais il est tout de même recommandé d’attendre au moins 8 ans. La valeur à la revente dépend du type de société :

  1. S’il s’agit d’une société à capital fixe, le prix est fixé en fonction de l’offre et de la demande avec un marché de gré à gré. Il faut s’adresser à la société de gestion pour se procurer un formulaire d’ordre d’achat. Ensuite, le détenteur fixe son prix et attend les acheteurs. Il est parfois possible de trouver soi-même un acheteur.
  2. S’il s’agit d’une société à capital variable, le détenteur doit remplir un bulletin de vente. La valeur d’une part est définie chaque année par la société de gestion. On calcule généralement cette valeur en soustrayant les frais d’acquisition au prix de la souscription. Le détenteur de parts demande leur remboursement à la société de gestion. Ces parts sont restituées à la société qui les rachète pour leur valeur de retrait. Cette valeur correspond à la valeur des parts moins les frais de souscription.

Au niveau de la fiscalité

En tant que détenteur de parts dans un placement SCPI, on perçoit régulièrement des revenus qui sont de deux types :

  1. Les revenus locatifs et les revenus financiers. Les premiers proviennent de la location des biens ;
  2. Les placements de capitaux à court terme.

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Impôt sur le revenu

Les revenus fonciers sont assimilés à des revenus locatifs. A ce titre, ils doivent être déclarés aux impôts. Si l’acquisition des parts s’est faite via un crédit bancaire, les intérêts de l’emprunt sont totalement déductibles des loyers.
Les revenus financiers sont issus du placement de la trésorerie de la société civile. Ce sont des revenus de capitaux mobiliers qui sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le revenu imposable est défini sur la base des recettes de la SCPI auxquelles ont soustrait les dépenses d’acquisition et de gestion. Le détenteur de part reçoit, chaque année, les montants à déclarer.

Plus-value foncière

Lorsqu’il y a cession des parts et que cette vente entraine des bénéfices, ces derniers sont soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers.
Les plus-values réalisées sont imposables au titre des plus-values immobilières. Les cinq premières années, il n’y a pas d’abattement. De la cinquième à la 21ème année, l’abattement est de 1,65 % par année de détention. A partir de la 22ème année, l’abattement est de 1,60 % puis de 9,0 % pour les années suivantes.
S’il y a cession d’actifs financiers, les plus-values mobilières sont soumises à l’impôt progressif sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Il peut être également intéressant de regarder du côté du crowdfunding immobilier. Des plateformes telles que Homunity ou Bricks offrent des bons rendements et une sécurité intéressante.

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