Prêt patronal : Le crédit idéal pour son projet immobilier

Dernière mise à jour le 6 novembre 2019

Le prêt employeur a été créé en 1953. On l’appelle également prêt patronal, 1 % logement ou prêt Action Logement. Toutes les entreprises ayant plus de 10 salariés ont l’obligation de verser une cotisation correspondant à 0,45 % de leur masse salariale pour participer à l’effort de construction pour les salariés.

Le prêt patronal, qu’est ce que c’est ?

Afin d’aider financièrement ses salariés dans la concrétisation de leurs projets immobiliers, une entreprise peut tout à fait envisager la mise en place du prêt patronal. Ce prêt aux dispositions encadrés par la Loi est assorti de conditions très avantageuses pour ses bénéficiaires.

Le prêt patronal n’est applicable que dans le cadre de l’achat d’une résidence principale et son taux oscille entre 1 et 3 % pour une durée s’étendant d’une année à 20 ans. Il faut savoir que le terme « prêt patronal » recouvre notamment le prêt 1 % logement et le prêt employeur. Tous ses dispositifs sont actuellement regroupés au sein du terme « Action Logement ».

En matière de gestion, le prêt patronal s’adresse à plus de 220 000 entreprises dès lors qu’elles comptent un minimum de 10 salariés. Celles-ci participent au financement de l’Action Logement dans une proportion de 0,45 % de leur masse salariale. Chaque entreprise concernée va se voir attribuer une enveloppe pour financer le prêt patronal. De fait, le montant des prêts attribués sera donc plafonné et l’entreprise ne pourra octroyer de nouveaux prêts une fois cette enveloppe annuelle distribuée.

Pour pouvoir bénéficier de ce prêt, le salarié devra tout simplement en faire la demande à son employeur qui décidera de l’octroi ou non de ce prêt immobilier. A noter que les fonds empruntables ne pourront pas excéder les 50 % du montant global de l’acquisition immobilière. De même, le prêt patronal peut tout à fait être cumulable avec d’autres prêts tels que le prêt épargne logement ou encore le PTZ (prêt à taux zéro).

Montant et durée du prêt patronal

Le montant qui peut être emprunté dépend essentiellement de la somme disponible au moment de la demande. L’entreprise peut avoir déjà alloué la totalité de la somme à un salarié. Mais il y a aussi certaines conditions :

• Le premier est la somme disponible dans l’entreprise
• Le prêt employeur 1 % ne peut financer plus de 50 % de l’acquisition dans la limite d’un montant propre à chaque zone
• Un montant maximum est défini selon cinq zones géographiques fixées par l’arrêté du 1er août 2014.

Zones A et A bis : Paris et son agglomération
Zone B1 : Villes de plus de 250 000 habitants
Zone B2 : Villes de plus de 50 000 habitants
Zone C : Reste du territoire

Pour des travaux d’amélioration, l’aide ne peut dépasser 50 % du prix final. Dans tous les cas, il ne peut être supérieur à 9 600 euros par logement pour les personnes qui ont des ressources inférieures ou égales à 60 % des plafonds permettant d’accéder au prêt à taux zéro. Il ne peut dépasser 8 000 euros pour les personnes dont les ressources dépassent ces plafonds.

Les salariés en mobilité professionnelle peuvent avoir une majoration de 5 000 à 10 000 euros. C’est aussi le cas pour certaines personnes en situation d’accession sociale à la propriété, pour des jeunes de moins de 30 ans ou pour d’anciens locataires d’HLM.

Lorsqu’il s’agit de travaux d’accessibilité et d’adaptation, selon la situation et le projet, il est possible d’avoir une majoration de 5 000 à 16 000 euros dans la limite de 50 % du coût total des travaux.

Quels sont ses avantages ?

Le principal avantage du prêt patronal est de bénéficier d’un taux d’environ 1 % hors assurance. Il peut servir d’apport pour les banques et peut être utilisé pour régler les frais de notaire.

Ce prêt employeur permet d’accéder à un logement à des prix préférentiels et de bénéficier de garantie pour acquérir un bien immobilier.

Qui peut en bénéficier ?

Le prêt patronal est théoriquement accessible à tous les salariés dans la mesure où c’est l’employeur qui a ici le pouvoir décisionnaire. Sans condition de ressource, ce prêt est toutefois plus particulièrement réservé à certains salariés. Parmi ces derniers se trouvent notamment les primo-accédants souhaitant devenir propriétaire pour la toute première fois et les salariés ayant fait l’objet d’une mutation et qui ont l’obligation de quitter leur résidence principale actuelle.

Le prêt patronal peut être obtenu pour l’acquisition d’un terrain, l’achat d’une habitation neuve ou à rénover, un logement HLM ou encore pour la réalisation de différents travaux de rénovation et de remise aux normes de la résidence principale.

Les primo-accédants

Le prêt patronal action logement est destiné aux primo accédants. Cela signifie qu’il concerne les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois ou qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale depuis au moins deux ans.
Dans certains cas, ces personnes ont l’obligation de justifier de ressources qui doivent être inférieures aux plafonds du Prêt Accession Sociale ou PAS.

Toutefois, il n’y a pas de condition de ressources dans les cas suivants :

• La construction ou l’achat d’un logement neuf qui respecte des normes de performances énergétiques
• L’achat d’un logement de plus de 20 ans où les travaux nécessaires représentent moins de 20 % du coût total de l’opération
• L’achat d’un logement ancien sans travaux en cas de mobilité professionnelle

Les propriétaires

Si les primo-accédants sont prioritaires pour l’attribution d’un prêt patronal, le salarié qui est déjà propriétaire pourra également en profiter si ce dernier s’engage à vendre sa résidence principale actuelle. Les propriétaires auront ainsi la possibilité d’obtenir une aide comprise entre 5000 et 10 000 €.

Le prêt employeur peut être demandé dans les situations de mobilité professionnelle mais aussi pour améliorer l’habitation principale ou pour financer des travaux d’accessibilité et d’adaptation du logement pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite.

Ce prêt doit servir à l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, de ses ascendants ou de ses descendants. Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’une construction. Dans ce dernier cas, la construction doit démarrer dans les quatre ans qui suivent l’obtention du prêt.

Pour la construction, l’achat d’un bien immobilier neuf ou pour l’achat d’un local pour l’aménager en logement, le prêt ne peut dépasser 30 % du coût total et les plafonds sont de 7 000 à 25 000 euros en fonction de la zone géographique. Il peut également servir à acquérir un logement ancien. Si des travaux sont prévus pour rendre le logement habitable, le logement doit avoir plus de 15 ans et les améliorations doivent représenter au moins 25 % du montant du prêt. L’emprunteur devra occuper le logement comme résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux.

Le prêt employeur peut être utilisé pour des travaux tels que l’agrandissement ou l’amélioration. Ces travaux doivent être réalisés dans les 24 mois qui suivent l’achat du bien immobilier.

Deux conjoints peuvent bénéficier chacun du prêt patronal 1 % dans leur entreprise respective mais ils doivent respecter le plafond du prêt.

Le bien immobilier acquis doit respecter les conditions de performance énergétique en vigueur avec, pour le neuf, la norme RT 2012 et, pour l’immobilier ancien, avoir une étiquette énergie comprise entre A et D. Il est tout à fait possible de cumuler un prêt employeur salarié et un prêt à taux zéro.

Comment faire une demande de prêt patronal ?

Pour faire une demande de prêt action logement, il faut s’adresser à son patron ou à l’organisme collecteur.

Si le salarié s’adresse à son employeur, il doit lui remettre une demande officielle de prêt patronal.

Si le salarié s’adresse à Action Logement, il le fait via Internet ou dans l’une des agences locales. Il doit demander un formulaire qu’il devra remettre à son employeur. Ce dernier le transmettra ensuite à l’organisme collecteur des fonds. Cette demande doit être faite avec un devis avant la réalisation des travaux ou l’acquisition du bien.

Après l’envoi du dossier de demande à l’organisme collecteur, la réponse est généralement donnée sous 15 jours ouvrés. Si le dossier est accepté, les fonds seront débloqués sur présentation des différentes factures et en fonction des appels de fonds. Ils sont alors versés au notaire ou au constructeur.

L’employeur n’a aucune obligation d’accepter la demande de prêt.

Les conditions d‘obtention

Le prêt n’est accordé que si le logement est une résidence principale. Cela signifie qu’il doit être occupé au moins 8 mois par an.
Le prêt action logement peut être demandé par tout salarié d’une entreprise employant plus de 10 personnes. Il n’est pas nécessaire de justifier de ses ressources. L’employeur est le seul à décider de l’octroi des prêts en fonction de la somme d’argent disponible au moment de la demande et d’éventuelles priorités en fonction de l’ancienneté, de la situation familiale, des revenus…
Ce sont toutefois les salariés primo accédants qui restent prioritaires ainsi que ceux qui sont mutés.

Des normes minimales d’habitabilité doivent être respectées et le prêt action logement doit obligatoirement venir en complément d’un prêt principal.
Pour bénéficier de ce prêt, le logement doit avoir un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) compris entre A et D. Dans le cas contraire, le dossier sera systématiquement refusé.
Il sera également refusé si le taux d’endettement n’est pas compris entre 28 et 33 % des revenus.

Le taux d’intérêt nominal annuel est un taux fixe égale au taux du Livret A avec un taux plancher de 1 %. S’il s’agit d’une acquisition ou d’une construction, il est obligatoire de souscrire une assurance avec les garanties Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie et Incapacité Totale de travail. Pour les constructions, une assurance dommage ouvrage est obligatoire.

Pour ce calcul, il est tenu compte du prêt mais aussi des charges qui y sont liées :

Informations pratiques

• Le prêt 1% patronal n’est pas lié au contrat de travail. Si le salarié quitte l’entreprise à laquelle il a demandé un prêt, il conservera son droit au crédit ainsi que son logement. Le remboursement du prêt devra continuer comme prévu.
• Le bien immobilier peut être loué. Il peut être construit pour les ascendants ou les descendants du salarié ou ceux de son conjoint.
• Un couple peut cumuler deux prêts patronaux à condition qu’il y ait deux organismes collecteurs différents, c’est-à-dire deux entreprises distinctes. Toutefois, le montant total du prêt ne peut dépasser le plafond fixé pour la zone géographique concernée.
• Le montant du prêt est versé soit un an après la déclaration d’achèvement des travaux soit 3 mois après la première occupation. C’est l’expiration du délai le plus éloigné dans le temps qui est pris en compte.

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