Le prêt relais, tout savoir avant de se lancer !

Dernière mise à jour le 6 novembre 2019

 

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu ? Pour ne pas laisser passer cette opportunité, il y a le prêt relais. Il permet d’avoir les fonds pour acheter votre logement en attendant que l’ancien soit vendu. C’est un prêt très court (moins de 24 mois) qui assure la transition. Il y a différentes formules de prêt achat-revente c’est pourquoi il est important de faire une simulation de prêt relais afin de trouver la meilleure offre.

Qu’est ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit accordé sur une courte durée. Il permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier en attendant que la vente d’un autre bien soit conclue. C’est un crédit immobilier de transition qui permet d’avoir les fonds nécessaires pour acheter un nouvel appartement ou une nouvelle maison en attendant de vendre le précédent. Il existe plusieurs formules de prêts relais. Il faut donc faire une simulation prêt relais en ligne pour trouver celui qui est le plus adapté à votre situation.

Le plus souvent, on achète un nouveau bien immobilier lorsque le précédent a été vendu. Toutefois, il peut arriver que la date de vente et celle de l’achat ne soient pas bien coordonnées. Des acheteurs potentiels peuvent être également intéressés par le bien que vous convoitez. Si vous attendez trop, vous ne pourrez l’acheter. Mais vous n’avez pas l’intention de baisser exagérément le prix de votre ancien logement pour qu’il parte plus vite. Vous avez donc besoin d’un « relais » pour financer votre nouveau logement. C’est là que le prêt relais intervient.

Le prêt relais est donc une avance partielle faite par un établissement bancaire à un emprunteur afin de lui permettre d’acquérir son nouveau logement en attendant la vente de l’ancien. Avec ce type de prêt, il n’y a pas d’amortissement, pas de remboursement de capital (il est remboursé quand le logement est vendu et que le prêt est soldé) ; les intérêts sont payés chaque mois, chaque trimestre ou à l’échéance.

Prêt relais : Comment ça fonctionne ?

Pour savoir comment fonctionne un prêt relais, c’est simple. L’établissement bancaire estime que vous allez vendre votre bien immobilier dans un délai assez court. Pour que vous puissiez acheter le nouveau logement, il vous fait une « avance », un prêt relais. Si vous trouvez un acheteur rapidement après la souscription du prêt, vous remboursez seulement la somme que vous avez empruntée et les intérêts fixés lors de la signature du prêt.

Pour acheter votre nouveau logement, vous avez immédiatement besoin du montant de la vente de votre habitation mais aucun acheteur ne s’est encore présenté.
La banque ou l’établissement de crédit va avancer cette somme via un prêt relais c’est-à-dire un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts.
Dès que votre ancien bien immobilier sera vendu, vous pourrez solder le prêt.

C’est donc un prêt personnalisé qui varie en fonction de chaque situation. Il excède rarement deux ans et il peut y avoir deux formules différentes pour le rembourser :

1. Soit vous remboursez le capital et les intérêts lors de la vente de votre bien et en une seule fois. Chaque mois, vous ne payez que les primes d’assurance. C’est le cas de la « franchise totale ».
2. Soit vous remboursez chaque mois les intérêts et les primes d’assurance si elles existent. Vous remboursez le capital à l’échéance du prêt. C’est le cas de la « franchise partielle ».

La durée d’un prêt relais

La durée de remboursement de ce type de prêt varie entre 12 et 24 mois. C’est le délai qui vous est accordé pour vendre votre bien. A l’échéance de ces 24 mois, le crédit relais doit être remboursé. Ce crédit a toujours une échéance prévue à la signature du contrat.

Si l’emprunteur ne parvient pas à vendre son bien pendant la durée du prêt relais, il reste possible de négocier un délai supplémentaire pour le remboursement de celui-ci. Toutefois, il est important de prévoir cette situation au moment de la signature et de ne pas surestimer la valeur du bien à vendre.

La garantie

Au même titre que pour les autres prêts, l’organisme prêteur va exiger que l’emprunteur présente une garantie spécifique. En fonction de l’établissement, cette dernière va prendre la forme d’une hypothèque qui va concerner :

• Soit l’ancien bien
• Soit le nouveau bien
• Soit les deux biens simultanément

Si l’hypothèque porte sur l’ancien bien, cette dernière sera levée dès sa vente et l’emprunteur devra alors régler des frais de mainlevée.

Si l’hypothèque concerne le nouveau bien, l’emprunteur conservera l’hypothèque jusqu’au terme du crédit principal et il n’aura pas de frais de mainlevée à régler.

Si l’hypothèque porte sur l’ancien et le nouveau bien, l’organisme prêteur cherchera ici à se couvrir face au risque que le bien ancien soit vendu à un montant inférieur à celui du prêt relais et au risque de défaut sur le crédit actuellement en cours.

Les différents types de prêts relais

Pour compléter, voici comment fonctionne un prêt relais en fonction de chaque situation :

Le prêt relais sec

Lorsque le bien vendu est estimé plus cher que celui que vous souhaitez acquérir, vous avez seulement besoin d’une avance. C’est le prêt relais sec. Il y a juste le prêt relais et il n’est pas nécessaire de souscrire un crédit immobilier supplémentaire. Cette solution convient lorsque l’emprunteur ne veut pas rembourser des mensualités trop élevées. Le prêt relais est soldé lors de la vente du logement. Le remboursement anticipé n’entraîne pas de frais supplémentaires. Mais les banques sont moins souples avec le prêt relais sec car elles font moins de bénéfice. Elles préfèrent proposer en plus un crédit immobilier classique. Il est donc moins facilement négociable.

Le prêt relais associé à un autre prêt

Si vous voulez acheter un bien plus cher que celui que vous vendez, vous allez avoir besoin d’une somme plus importante. Le montant du prêt relais correspond à 50 à 70 % du bien à vendre. Pour la somme manquante, le prêteur va accorder un autre prêt, un prêt immobilier amortissable classique. C’est un crédit immobilier classique qui s’ajoute au prêt relais.
Dès la signature du prêt, vous remboursez des mensualités pour les intérêts du prêt relais et des mensualités pour le prêt amortissable. Le taux fixe varie de 4,10 à 5,80 % sans compter l’assurance. C’est une solution de financement intéressante mais il faut faire attention à ce que les mensualités ne dépassent pas la capacité d’endettement jusqu’à la vente du logement.

Le prêt relais avec franchise totale

Dans cette situation, vous devez également emprunter plus que ce que vaut votre bien à vendre.
Par rapport au prêt associé, cette solution permet d’avoir des mensualités moins élevées en attendant la vente du bien. Elle combine un prêt relais avec un crédit à long terme. Le prêt relais court sur 24 mois avec une période de franchise totale. Cela veut dire que vous remboursez les intérêts en une seule fois, à l’échéance du prêt et en même temps que le capital.
La période de franchise peut aller jusqu’à 12 mois. A la fin de cette période, si le bien n’est toujours pas vendu, vous devez rembourser les intérêts et les intérêts cumulés pendant 12 mois.

Le cas particulier du prêt relais à taux de 1 %

Pour les salariés des entreprises soumises au prêt Action Logement, il y a la possibilité de bénéficier du prêt relais au taux de 1 %. Il faut que le changement de domicile soit rendu obligatoire pour motif professionnel (une mutation par exemple).

Dans tous les cas, l’établissement prêteur va prendre des garanties. Le montant de cette garantie doit être au moins égal au montant du prêt (prêt relais plus éventuellement le prêt amortissable).

Les avantages du prêt relais

Le prêt relais est une bonne solution lorsque l’on veut acheter un nouveau logement mais que l’ancien n’est pas encore vendu. Cela évite de vendre et de louer avant de retrouver un nouveau logement.

Le prêt relais finance le nouveau bien et assure le lien entre la vente et l’achat. Il permet de disposer rapidement des fonds nécessaires pour investir sans attendre la vente.

Il permet d’attendre de vendre à un prix intéressant sans laisser passer une belle occasion d’achat. Le prêt relais évite de brader son bien dans l’urgence.

Il permet d’éviter de rembourser deux crédits immobiliers en même temps. On évite de faire un emprunt pour payer la nouvelle résidence tout en continuant de payer celui du bien en attente d’être vendu.

Il n’entraine pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il est tout à fait possible de rembourser le capital avant la fin du contrat si la vente est plus rapide que prévue.

Qui peut en bénéficier ?

Le crédit relais peut être souscrit par toute personne propriétaire d’un bien immobilier qu’il souhaite mettre en vente. Le bien peut être détenu par la personne elle-même ou par une SCI. Mais dans ce cas, il faut que ce soit la SCI qui achète le nouveau bien immobilier.
Avant d’accorder le prêt, l’établissement prêteur va vérifier que vos revenus sont suffisants pour assumer son coût. Le taux d’endettement peut ici aller jusqu’à 38 % (contre 33 % pour les autres crédits) pendant toute la phase de transition, entre la signature du crédit et la vente de l’ancien logement. Ensuite, ce taux d’endettement doit revenir à 33 %.

Comment est calculé le montant du prêt relais ?

En général, le prêt relais correspond à 50 à 80 % du prix du bien immobilier que vous devez vendre. Cela permet éventuellement de baisser le prix si aucun acquéreur ne se présente. Le montant est toujours calculé en fonction du prix du logement mis en vente. Il est le plus souvent évalué par un expert et correspond en moyenne à 70 % de la valeur du bien. Ce montant peut descendre à 50 % ou monter jusqu’à 80 % selon les risques. Si vous avez déjà signé un compromis de vente, l’organisme prêteur accordera plus facilement un prêt plus important.

Le taux du prêt relais est plus avantageux que celui d’un crédit immobilier classique.

Pour choisir son prêt relais, il est important d’utiliser un simulation de prêt relais afin de comparer les taux du prêt relais. Ces taux du prêt relais varient en effet en fonction de l’établissement prêteur. Il convient également de tenir compte de l’assurance, des frais de dossier, de la garantie… Ces frais annexes peuvent rapidement faire monter le coût du crédit.

Nos conseils avant de signer votre prêt relais

• Faire une simulation 

Pour identifier la solution de prêt relais la mieux adaptée à ses besoins et à sa situation, il peut être judicieux d’utiliser un outil de simulation. Ce dernier, disponible en ligne, est généralement gratuit, rapide et totalement anonyme.

Pour réaliser sa simulation, il suffit simplement de renseigner les informations demandées dont les principales sont :

• Le type de bien (neuf ou ancien)
• Le montant du bien à acquérir
• Le montant du bien à vendre
• L’apport personnel du demandeur
• La durée souhaitée du crédit relais
• Le taux d’intérêt souhaitée du crédit relais
• Le capital restant dû

Dès ces informations fournies, un plan de financement ainsi qu’un échéancier seront mis à la disposition du demandeur.

Le recours à un simulateur permet ainsi d’avoir une vision précise du coût de son futur crédit relais et des mensualités associées mais également de mieux définir son projet immobilier en fonction de ses capacités financières.

• Bien estimer la valeur de votre bien immobilier

Le prêt relais est un crédit transitoire à court terme qui va offrir la possibilité à un propriétaire d’acheter un nouveau bien immobilier avant même que son bien actuel ne soit vendu. C’est précisément la vente de ce dernier qui va permettre le remboursement total ou partiel du crédit. L’emprunteur a donc tout intérêt à vendre son bien actuel dans les meilleurs délais.

Pour y parvenir et augmenter ses chances de vendre son bien, il ne devra pas surestimer ce dernier et proposer un prix qui soit en parfaite adéquation avec les tarifs pratiqués actuellement sur le marché.

• Informer régulièrement votre banque de l’avancée de la vente

Dernier conseil et non des moindres après l’obtention d’un crédit relais, il est indispensable d’informer régulièrement l’organisme prêteur sur les évolutions de la vente de son bien immobilier.

Simuler son prêt relais en ligne

Avant de demander un prêt relais, faites une simulation en ligne pour choisir la meilleure offre. Ce prêt relais est un levier vraiment efficace pour réaliser des opérations immobilières qui peuvent être couteuses. Il évite d’attendre la vente pour acheter et évite la location de transition.

C’est rapide, gratuit et sans engagement. Cela donne un aperçu du coût du crédit relais et des mensualités qu’il faudra payer.