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Le prêt relais, tout savoir avant de se lancer

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves. Mais votre logement actuel n’est pas encore vendu. Pour ne pas laisser passer cette opportunité, il y a le prêt relais. Il permet d’avoir les fonds pour acheter votre logement en attendant que l’ancien soit vendu. C’est un prêt très court (moins de 24 mois) qui assure la transition. Il y a différentes formules de prêt achat-revente c’est pourquoi il est important de faire une simulation de prêt relais afin de trouver la meilleure offre.

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C‘est quoi un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit accordé sur une courte durée. Il permet de faire l’acquisition d’un bien immobilier en attendant que la vente d’un autre bien soit conclue. C’est un crédit immobilier de transition qui permet d’avoir les fonds nécessaires pour acheter un nouvel appartement ou une nouvelle maison en attendant de vendre le précédent. Il existe plusieurs formules de prêts relais. Il faut donc faire une simulation pret relais en ligne pour trouver celui qui est le plus adapté à votre situation.
Le plus souvent, on achète un nouveau bien immobilier lorsque le précédent a été vendu. Toutefois, il peut arriver que la date de vente et celle de l’achat ne soient pas bien coordonnées. Des acheteurs potentiels peuvent être également intéressés par le bien que vous convoitez. Si vous attendez trop, vous ne pourrez l’acheter. Mais vous n’avez pas l’intention de baisser exagérément le prix de votre ancien logement pour qu’il parte plus vite. Vous avez donc besoin d’un « relais » pour financer votre nouveau logement. C’est là que le pret relais intervient.
Le prêt relais est donc une avance partielle faite par un établissement bancaire à un emprunteur afin de lui permettre d’acquérir son nouveau logement en attendant la vente de l’ancien. C’est un contrat à court terme dans la mesure où il a généralement une durée de 12 à 24 mois. Avec ce type de prêt, il n’y a pas d’amortissement, pas de remboursement de capital (il est remboursé quand le logement est vendu et que le prêt est soldé) ; les intérêts sont payés chaque mois, chaque trimestre ou à l’échéance.

Comment il fonctionne ?

comment-fonctionne-le-pret-relaisPour savoir comment fonctionne un prêt relais, c’est simple. L’établissement bancaire estime que vous allez vendre votre bien immobilier dans un délai assez court. Pour que vous puissiez acheter le nouveau logement, il vous fait une « avance », un pret relais. Si vous trouvez un acheteur rapidement après la souscription du prêt, vous remboursez seulement la somme que vous avez empruntée et les intérêts fixés lors de la signature du prêt.
Pour acheter votre nouveau logement, vous avez immédiatement besoin du montant de la vente de votre habitation mais aucun acheteur ne s’est encore présenté.
La banque ou l’établissement de crédit va avancer cette somme via un prêt relais c’est-à-dire un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts.
Dès que votre ancien bien immobilier sera vendu, vous pourrez solder le prêt.

C’est donc un prêt personnalisé qui varie en fonction de chaque situation. Il excède rarement deux ans et il peut y avoir deux formules différentes pour le rembourser :

  1. Soit vous remboursez le capital et les intérêts lors de la vente de votre bien et en une seule fois. Chaque mois, vous ne payez que les primes d’assurance. C’est le cas de la « franchise totale ».
  2. Soit vous remboursez chaque mois les intérêts et les primes d’assurance si elles existent. Vous remboursez le capital à l’échéance du prêt. C’est le cas de la « franchise partielle ».

Il existe quatre types de prêts relais

Pour compléter, voici comment fonctionne un prêt relais en fonction de chaque situation :

Le prêt relais avec un prêt amortissable

Si vous voulez acheter un bien plus cher que celui que vous vendez, vous allez avoir besoin d’une somme plus importante. Le montant du prêt relais correspond à 50 à 70 % du bien à vendre. Pour la somme manquante, le prêteur va accorder un autre prêt, le prêt amortissable. C’est un crédit immobilier classique qui s’ajoute au prêt relais.
Dès la signature du prêt, vous remboursez des mensualités pour les intérêts du prêt relais et des mensualités pour le prêt amortissable. Le taux fixe varie de 4,10 à 5,80 % sans compter l’assurance. C’est une solution de financement intéressante mais il faut faire attention à ce que les mensualités ne dépassent pas la capacité d’endettement jusqu’à la vente du logement.

Le prêt relais avec franchise totale et prêt amortissable avec différé d’amortissement

Dans cette situation, vous devez également emprunter plus que ce que vaut votre bien à vendre.
Par rapport à la précédente, cette solution permet d’avoir des mensualités moins élevées en attendant la vente du bien. Elle combine un prêt relais avec un crédit à long terme. Le prêt relais court sur 24 mois avec une période de franchise totale. Cela veut dire que vous remboursez les intérêts en une seule fois, à l’échéance du prêt et en même temps que le capital.
La période de franchise peut aller jusqu’à 12 mois. A la fin de cette période, si le bien n’est toujours pas vendu, vous devez rembourser les intérêts et les intérêts cumulés pendant 12 mois.

Le prêt relais sec

Lorsque le bien vendu est estimé plus cher que celui que vous souhaitez acquérir, vous avez seulement besoin d’une avance. C’est le prêt relais sec. Il y a juste le prêt relais et il n’est pas nécessaire de souscrire un crédit immobilier supplémentaire. Cette solution convient lorsque l’emprunteur ne veut pas rembourser des mensualités trop élevées. Le prêt relais est soldé lors de la vente du logement. Le remboursement anticipé n’entraîne pas de frais supplémentaires. Mais les banques sont moins souples avec le pret relais sec car elles font moins de bénéfice. Elles préfèrent proposer en plus un crédit immobilier classique. Il est donc moins facilement négociable.

Le cas particulier du prêt relais à taux de 1 %

Pour les salariés des entreprises soumises au prêt Action Logement, il y a la possibilité de bénéficier du prêt-relais au taux de 1 %. Il faut que le changement de domicile soit rendu obligatoire pour motif professionnel.

Dans tous les cas, l’établissement prêteur va prendre des garanties. Le montant de cette garantie doit être au moins égal au montant du prêt (prêt relais plus éventuellement le prêt amortissable).

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Les avantages

  1. Le prêt relais est une bonne solution lorsque l’on veut acheter un nouveau logement mais que l’ancien n’est pas encore vendu. Cela évite de vendre et de louer avant de retrouver un nouveau logement.
  2. Le prêt relais finance le nouveau bien et assure le lien entre la vente et l’achat. Il permet de disposer rapidement des fonds nécessaires pour investir sans attendre la vente.
  3. Il permet d’attendre de vendre à un prix intéressant sans laisser passer une belle occasion d’achat. Le prêt relais évite de brader son bien dans l’urgence.
  4. Il permet d’éviter de rembourser deux crédits immobiliers en même temps. On évite de faire un emprunt pour payer la nouvelle résidence tout en continuant de payer celui du bien en attente d’être vendu.
  5. Il n’entraine pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il est tout à fait possible de rembourser le capital avant la fin du contrat si la vente est plus rapide que prévue.

Qui peut en bénéficier ?

pret-relais-beneficiaireLe crédit relais peut être souscrit par toute personne propriétaire d’un bien immobilier qu’il souhaite mettre en vente. Le bien peut être détenu par la personne elle-même ou par une SCI. Mais dans ce cas, il faut que ce soit la SCI qui achète le nouveau bien immobilier.
Avant d’accorder le prêt, l’établissement prêteur va vérifier que vos revenus sont suffisants pour assumer son coût. Le taux d’endettement peut ici aller jusqu’à 38 % (contre 33 % pour les autres crédits) pendant toute la phase de transition, entre la signature du crédit et la vente de l’ancien logement. Ensuite, ce taux d’endettement doit revenir à 33 %.

Comment est calculé le montant du prêt relais

En général, le prêt relais correspond à 50 à 80 % du prix du bien immobilier que vous devez vendre. Cela permet éventuellement de baisser le prix si aucun acquéreur ne se présente. Le montant est toujours calculé en fonction du prix du logement mis en vente. Il est le plus souvent évalué par un expert et correspond en moyenne à 70 % de la valeur du bien. Ce montant peut descendre à 50 % ou monter jusqu’à 80 % selon les risques. Si vous avez déjà signé un compromis de vente, l’organisme prêteur accordera plus facilement un prêt plus important.
Le taux du prêt relais est plus avantageux que celui d’un crédit immobilier classique.
Pour choisir son prêt relais, il est important d’utiliser un simulation de prêt relais afin de comparer les taux du prêt relais. Ces taux du prêt relais varient en effet en fonction de l’établissement prêteur. Il convient également de tenir compte de l’assurance, des frais de dossier, de la garantie… Ces frais annexes peuvent rapidement faire monter le coût du crédit.

Je Compare Les Taux

La durée d‘un prêt relais

La durée de remboursement de ce type de prêt varie entre 12 et 24 mois. C’est le délai qui vous est accordé pour vendre votre bien. A l’échéance de ces 24 mois, le crédit relais doit être remboursé. Ce crédit a toujours une échéance prévue à la signature du contrat.
Si l’emprunteur ne parvient pas à vendre son bien pendant la durée du prêt relais, il reste possible de négocier un délai supplémentaire pour le remboursement de celui-ci. Toutefois, il est important de prévoir cette situation au moment de la signature et de ne pas surestimer la valeur du bien à vendre.

Simulation prêt relais en ligne

La simulation du prêt relais permet de trouver la solution la mieux adaptée à votre situation. Elle permet de calculer le coût du prêt relais.
Pour la simulation du prêt relais, on indique le type de bien à acquérir (neuf ou ancien), son montant, le montant du bien à vendre, le capital qui reste dû, l’éventuel apport personnel ainsi que la durée et le taux d’intérêt souhaités pour le crédit relais et l’éventuel prêt à long terme. Ensuite le comparateur travaille pour vous et vous soumet les différentes offres des partenaires. C’est rapide, gratuit et sans engagement. Cela donne un aperçu du coût du crédit relais et des mensualités qu’il faudra payer.

Excepté pour le prêt relais sec, il est toujours recommandé de négocier les conditions. Le prêteur a toujours intérêt à proposer un prêt immobilier classique pour compléter le prêt relais. Les montages peuvent être différents pour s’adapter au mieux à chaque situation et les frais annexes peuvent être négociés.

Avant de demander un prêt relais, faites une simulation en ligne pour choisir la meilleure offre. Il est impératif de vendre votre bien immobilier pour rembourser le prêt. Il ne faut donc pas le surestimer et proposer un prix qui corresponde au marché. Ce prêt relais est un levier vraiment efficace pour réaliser des opérations immobilières qui peuvent être couteuses. Il évite d’attendre la vente pour acheter et évite la location de transition.