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Simulateur Loi PINEL. Pour qui ? Pour quoi ?

A qui s’adresse cette loi et quelles sont ses caractéristiques ?

Elle s’adresse aux contribuables désireux d’alléger leur impôt sur le revenu. (ici notre page pour payer moins d’impôts)

Cette loi est limitée dans le temps au 31 décembre 2016.

Vous ne pourrez pas investir plus de 300 000 euros et sur pas plus de deux biens. Cette réduction d’impôts est étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

Plus vous opterez pour une durée de location longue, plus l’avantage sera élevé. Ainsi pour 6 ans la réduction sera de 12% et respectivement de 18% sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

reduction impot loin pinel

Le plafond de la réduction est fixé à 10 000 euros par an. Attention si vous avez déjà bénéficié d’autres réductions d’impôts. Le plafond de 10 000 euros s’entend en globalité des réductions d’impôts du foyer fiscal par année fiscale. Si vous investissez en PINEL OUTREMER ce plafond passe à 18000 euros (avec d’autres dispositifs fiscaux).

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Quel est le but de cette loi et ses contraintes ?

Cette loi à pour objectif de soutenir le logement locatif dans les zones où il y a une pénurie de logements. Par conséquent l’éligibilité dépend notamment de ce facteur et vous ne pourrez pas forcément choisir d’investir dans le la zone de votre choix.

D’autres critères sont également imposés. Le respect des normes énergétiques et des conditions de ressources maximales des locataires. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale.

Vous n’aurez pas non plus la possibilité de fixer librement le loyer. Celui-ci est plafonné en fonction de la classification de la zone où le logement est situé.

Alternative à l’investissement direct

Vous pouvez investir en direct ou via une SCPI. Pour que la SCPI soit éligible il faut qu’elle ait au moins 95% de ses investissements dans des logements éligibles dans le cadre de cette loi.

Cette possibilité peut être une bonne solution car la SCPI va investir sur plusieurs biens et peut être aussi sur plusieurs zones. Cela permet une diversification du risque. De plus ce sont les responsables de la SCPI qui se chargeront des aspects administratifs et vérifieront le respect des règles, notamment de plafonnement de loyer.

calcul-loi-pinelSimulateur

Le simulateur ci-joint vous permet, selon le montant investi, de visualiser directement la réduction de votre impôt sur le revenu sur la période totale et par an.



Resultat :
6 ans :
Reduction annuelle : 9 ans :
Reduction annuelle : 12 ans :
Reduction annuelle :

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Recommandations

Vérifiez la qualité du placement et la réputation du promoteur dans un investissement direct. Si vous passez par une SCPI, renseignez vous sur la qualité des autres fonds ou dispositifs similaires que l’établissement a déjà commercialisés.

Si le placement est mauvais vous risquez de perdre plus que l’avantage fiscal. En revanche, si en plus le placement est de bonne qualité, l’avantage fiscal est va augmenter la rentabilité globale.

Mais il faut également prendre en compte, en cas d’investissement direct, le risque d’impayés de loyers, de détériorations éventuelles du bien, les charges afférentes à la recherche de locataires si vous passez par une agence, les taxes foncières et le risque de détérioration du marché immobilier.

Si vous avec acheté à crédit, il faudra intégrer dans la rentabilité globale le coût du crédit.

Sachez qu’il est courant de voir les biens neufs, vendus dans le cadre d’une loi fiscale, surévalués par rapport au même type de bien or dispositif fiscal. Il y a un risque plus grand à la revente de voir le prix inférieur au prix auquel vous avez acheté. De plus vous ne revendrez pas un bien neuf puisque que vous êtes sensé le conserver au minimum six ans et il aura une décote par rapport au neuf. Il faut avoir une visibilité sur le marché de l’immobilier avec une anticipation à la hausse de ce dernier. Or il n’y a rien de moins sûr en la matière.

Si vous gérez en direct, il faudra bien respecter les conditions de plafond de loyer, de durée de détention (pas de revente) et tous les critères imposés par la loi, sinon vous risquez de devoir rembourser l’intégralité des avantages fiscaux perçus.

En cas de décès, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant peut prendre la suite sous son seul Nom. Il suffit de le signaler lors de la déclaration fiscale. En cas de divorce c’est similaire. Les démarches sont à faire par le conjoint qui a reçu l’attribution du bien.

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Conclusion

En guise de conclusion, le bilan et l’intérêt de la Loi Pinel est mitigé. Le rapport entre le gain fiscal et les contraintes n’est pas fabuleux. C’est une tendance malheureusement générale car la politique fiscale, bien qu’ayant pour but de motiver les contribuables à orienter leur épargne dans des secteurs que le gouvernement veut aider ou favoriser, rogne sur les avantages. Les raisons peuvent être à la fois celles de contraintes budgétaires, faire des cadeaux fiscaux n’aide pas à équilibrer les comptes. Les raisons peuvent être également idéologiques.

Investir dans les FCPI et les FIP

Investissement FCPI FIP

L’objectif fiscal des FCPI et FIP

Les FCPI sont des Fonds Communs de Placement dans l’Innovation instaurés par la loi de finance 1997.

Les FIP sont des Fonds d’Investissement de Proximités instaurés en 2003 dans le cadre plus général de la loi Dutreil.

L’objectif est d’orienter l’épargne des contribuables vers les PME et PMI Ceci dans un contexte, où depuis de nombreuses années, les banques sont de plus en plus frileuses et ne prennent plus le risque de financer bon nombre de PME et PMI notamment celles qui sont innovantes et celles qui sont implantées dans le tissu local.

D’une certaine façon, la politique fiscale offre des avantages pour que les contribuables se substituent aux banques pour financer ces PME et PMI, mais aussi pour en assumer le risque financier.

Par conséquent, il faut que les avantages fiscaux soient suffisamment intéressants et les contraintes acceptables, pour justifier du transfert du risque d’investissement des banques vers les contribuables.

Notez aussi que ce sont souvent ces mêmes établissements financiers qui restreignent d’un côté les crédits au PME PMI, mais qui d’un autre commercialisent ces solutions. Pour résumer, lors d’un refus de financement par la banque, cette dernière peut proposer à la PME PMI une solution alternative qu’elle a dans sa gamme de FCPI et FIP pour satisfaire son client (la PME PMI) tout en transférant le risque sur ses autres clients particuliers.

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Mais moyennant des frais d’entrée qui peuvent aller jusqu’à 5% des sommes investies, des frais de gestion de 3 à 4% par an sur la valorisation des encours gérés. Inutile de vous dire que l’investissement doit être très rentable pour couvrir ces ponctions faites par la banque gestionnaire. D’autant plus que les frais d’entrée sont pris avant tout investissement. Ce n’est donc que 95% des levées de fonds qui sont investies et plombent l’investissement dès l’origine.

A titre de comparaison, les frais d’entrée sur les OPCVM sont de l’ordre de 2% bien que certaines OPCVM « star » peuvent monter jusqu’à 5%. Ce à quoi il faut ajouter des frais de gestions annuels calculés sur les encours gérés (nette des souscriptions et rachats et des plus ou moins values) de l’ordre de 1% et parfois des frais de sortie. Nous reviendrons également sur les frais des contrats d’assurance-vie.

Quelque fois, rares, les frais de gestions peuvent être calculés sur la performance. Il faut ajouter les frais de transactions car à l’intérieur de l’OPCVM les titres ou autres OPCVM qui le compose subissent des courtages ou des frais d’entrée voire de sortie.

Les avantages fiscaux pour l’impôt sur le revenu

Avantages Fiscaux ISF impot sur la fortune

La « réduction d’impôts » est une réduction sur le montant de l’impôt à payer et non une réduction sur le montant imposable (l’assiette).

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Les parts de FCPI et FIP ne sont pas éligibles dans les PEA car on ne peut cumuler l’avantage fiscal de ces supports avec un autre avantage fiscal, en l’occurrence ici avec un PEA. C’est une règle fiscale générale.

La tendance est à la baisse des avantages fiscaux depuis 2009. Le plafonnement de 10000 euros est applicable aux investissements opérés depuis le 1er janvier 2016 et n’a pas d’effet rétroactif aux investissements jusqu’à 2008.

Ensuite on applique le plafonnement en vigueur l’année de souscription et non des lois applicables lors de la réalisation ou de la sortie.

En effet une première limitation a été instaurée pour l’année 2009.Voici les différents plafonds en vigueur :

  • 2009 : 25000 euros +10% des revenus
  • 2010 : 20000 euros + 8% des revenus
  • 2011 : 18000 euros + 6% des revenus
  • 2012 : 18000 euros + 4% des revenus
  • Depuis 2013 : 10000 euros (ou 18000 euros pour les lois PINEL OUTREMER , SOFICA, GIRARDIN).

Notons encore que la LOI MALRAUX bénéficie d’un régime à part de 30000 euros de plafond ainsi que les investissements dans les MONUMENTS HISTORIQUES qui ne sont pas plafonnés.

Le dernier avantage, non négligeable, est que les plus-values ne sont pas imposables. Mais les prélèvements sociaux divers oui. Ils ont de 15.5% en 2016.

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Avantages Fiscaux pour l’impôt sur la fortune

Vous pouvez réduire votre ISF de 50% du montant investi (hors frais d’entrée) au pro-rata des titres éligibles composant le FIP ou le FCPI. Si le fonds est investi à 100% en titres éligibles, vous pourrez déduire 50% de votre investissement qui sera de 36000 euros. Ce qui représente par conséquent le montant maximal d’investissement si vous passez par des FIP ou FCPI. Si le fonds est investi à 80% en titres éligibles, vous pourrez déduire 40% de votre investissement.

Le plafond est de 18000 euros par foyer fiscal et par an.

Attention, en fonction de votre « tranche ISF » les dates d’investissements ne sont pas identiques et l’année fiscale d’application n’est pas la même non.

Si vous êtes dans la première tranche (1.3 million d’euros à 2.57 millions d’euros) vous devez avoir effectué votre investissement entre le 16 juin 2015 et le 31 mai 2016). Il est donc déjà trop tard pour imputer une réduction d’ISF sur l’exercice fiscal 2016. L’imputation sera pour l’exercice fiscal 2017.

Si vous êtes au-delà des 2.57 millions d’euros d’actifs nets au sens de l’ISF, et que vous avez effectué votre investissement entre le 16 juin 2015 et le 15 juin 2016, la réduction d’ISF est imputable sur l’exercice fiscal 2017.

Il faut conserver les titres jusqu’au 31 décembre de la 5ème année au minimum. C’est-à-dire que si vous avez investi début janvier de l’année N, votre investissement aura 5 ans en janvier de l’année N+5 mais vous devrez attendre le 31 janvier de l’année N+5. Enfin techniquement début janvier N+6. Comme vous ne pouvez investir qu’au plus tard le 15 juin, votre période minimale de « blocage » n’est pas de 5 ans mais d’un peu plus de 5 ans et demi. Mais selon les conditions des fonds, le blocage peut aller jusqu’à 10 ans.

Attention il n’est plus possible de bénéficier d’une réduction sur l’IR et sur l’ISF avec le même FIP ou FCPI. C’est-à-dire si votre IR est faible et votre ISF conséquent (peu de revenus et beaucoup de patrimoine), vous ne pourrez pas reporter la réduction d’impôts non utilisée pour votre IR sur votre montant d’ISF. Il vous faudra investir dans un FIP ISF ou un FCPI ISF si vous voulez jouer sur l’ISF d’un côté ET investir dans un FIP IR ou un FCPI IR si vous voulez jouer sur votre IR.

Si vous êtes au-delà de 18000 euros d’ISF, vous pouvez opter pour un investissement direct dans des sociétés éligibles. Ou encore dans des Groupements Fonciers Forestiers. Dans ce cas le plafond est porté à 45000 euros.

Dans ce cas les plus-values sont également exonérées.

Mais attention aux risques de pertes. Ce sont des investissements à risques. Sur environ 300 fonds (FIP et FCPI), plus d’une soixantaine accuse plus de 50% de pertes dont une dizaine près de 90% de pertes. Si on ajoute les fonds qui ont perdu entre 40% et 50% on a déjà plus de 100 fonds qui ont perdu plus de 40%. Au total il y a plus de 200 fonds qui sont en pertes sur les 300.

La conclusion est qu’il n’y a qu’un fonds sur trois qui fait des plus-values. Alors si vous optez pour ces véhicules de défiscalisation, regardez bien les performances des autres fonds gérés dans le passé par le gestionnaire. C’est une bonne indication de son professionnalisme. Malheureusement « les performances passées ne présagent pas des performances futures ».

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.

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