La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Dernière mise à jour le 6 mai 2020

Lorsqu’on réalise un investissement immobilier afin de se constituer un patrimoine et tenter aussi de défiscaliser, de nombreuses questions se posent quant au statut fiscal et juridique à adopter. Location classique ? Monter une SCI ? Faire de la location meublée non professionnelle ? Présentons dans le détail cette dernière alternative qui possède de nombreux attraits.

Qu’est-ce que la Location Meublée Non Professionnelle ?

Définition

La Location Meublée Non Professionnelle (dit LMNP) est un investissement immobilier locatif qui concerne les logements déjà meublés pour un usage, selon la loi, d’habitation quotidienne avec un niveau de confort convenable. Le tout dans un coût maîtrisé. La LMNP représente pour le bailleur une rente défiscalisée.

Les logements faisant partie de la catégorie sont les locaux d’habitation personnelle, les résidences hôtelières et de tourisme, les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux, les maisons de retraite et les résidences dites de service.

De quoi doivent être composées les LMNP ?

La loi stipule que les logements doivent être équipés de l’équipement a minima qui permet au locataire entrant d’habiter le logement convenablement sans apporter aucun meuble : literie, matériels de cuisine, meubles de rangement.

Quelles obligations pour le bailleur ?

3 points principaux sont à retenir concernant la Location Meublée Non Professionnelle :

1. le bailleur doit remplir au moins une des 3 conditions situations suivantes :
   • les revenus de location ne doivent pas dépasser 23000€/an
   • les revenus générés par la LMNP ne doit pas dépasser les salaires et pensions du foyer fiscal
   • aucun membre du foyer ne doit être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel
2. le bailleur doit effectuer une déclaration d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce de la ville où se situe le logement. Ainsi il obtient un numéro de SIRET
3. le bailleur doit réaliser la déclaration des revenus de la LMNP. L’imposition dépend du régime fiscal choisi pour la location : micro BIC ou au réel

Fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle : quels avantages ?

La LMNP prévoit 2 régimes fiscaux avec chacun leurs avantages et leurs particularités.

Régime Réel Simplifié

Il s’agit d’une déclaration des revenus générés par la location avec la possibilité de déduire l’ensemble des charges relatives à l’investissement immobilier locatif : frais de gestion, travaux, honoraires d’agence, intérêts des emprunts en cours, etc. Cela peut conduire à une belle réduction d’impôts.

Le régime réel simplifié autorise également le report d’un déficit éventuel pendant au moins 10 ans sur les recettes futures de la location. Ces deux avantages peuvent être à l’origine d’une exonération d’impôts sur les recettes de la LMNP.

Régime Micro BIC

Ce dispositif spécifique à la LMNP est un régime avantageux si les charges inhérentes à la location sont inférieures à 50% des recettes puisque la loi fiscal prévoit que 50% des recettes sont soumises aux impôts (voire 71% sur les locations classées en tourisme).

En-dessous de 23000€/an les prélèvements sociaux sont plafonnés à 15.5% contre 22.7% (comme un micro-entrepreneur) lorsque le plafond est dépassé.

En dessous de 70000€/an le régime micro BIC est automatique (sauf choix contraire du contribuable). Il est interdit si les loyers dépassent ce seuil.

Cas particulier

Le dispositif Censi-Bouvard est une autre réduction d’impôts pour les LMNP au sein d’une résidence de services, qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien. Cette loi fiscale permet une réduction d’impôts de 11% sur 9 ans ainsi qu’une récupération de la TVA immobilière soit 20% sur le prix d’acquisition.

Les autres avantages de la Location Meublée Non Professionnelle

La Location Meublée Non Professionnelle constitue aussi une aubaine pour d’autres motifs qu’une fiscalité attractive.

Tout d’abord il est possible de mettre en place un tel statut grâce à une gestion administrative ultra simplifiée. Il suffit simplement de réaliser sa déclaration d’activité auprès du greffe du tribunal du commerce de la ville où se situe le logement en envoyant le formulaire unique POI.

Concernant les mouvements dans la location, si jamais vous décidez de revendre ou d’occuper le logement à titre personnel, il est impératif de bien respecter les conditions du bail signé avec le locataire. A noter que contrairement à une location plus classique, le préavis auquel est tenu le bailleur passe de 6 mois à 3 mois pour toute dénonciation du contrat locatif auprès du locataire en place.

La LMNP offre aussi une autre garantie de flexibilité puisque aucune obligation de louer le logement n’est imposée au bailleur. Contrairement au dispositif en place pour les logements soumis à la loi Pinel.

Enfin beaucoup d’analyses économiques le confirme : un logement meublé propose une rentabilité supérieure entre 10% et 20%, voire plus sur des locations saisonnières.

Vers qui se tourner pour se faire conseiller ?

Tandis qu’on se lance dans un investissement immobilier locatif il peut vite apparaître compliqué de décider quel statut est à privilégier en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs fiscaux.Il est bien entendu fortement recommandé de se renseigner au préalable sur des sites spécialisés comme ici ou alors de prendre un rendez-vous conseil avec un expert fiscal dans le domaine des biens immobiliers. Ils sont en général les mieux placés et renseignés sur les dispositifs légaux en place au moment de votre achat. Les services bancaires parfois disposent d’une telle expertise. Sinon des cabinets spécialisés en gestion du patrimoine sont les plus à même de vous apporter des réponses fiables.

Par ailleurs nous proposons sur notre site un simulateur ingénieux et innovant qui permet de comparer les différents statuts et régimes existants en fonction de votre situation personnelle, projet locatif et parc immobilier. Essayez-le pour vous faire une idée plus précise de ce dont vous avez besoin.

Les différents types de LMNP

Plusieurs types de Location Meublée Non Professionnelle existent avec leurs particularités. Petit tour d’horizon.

Quels sont les logements concernés par la LMNP ?

Deux grandes familles de logements sont concernées par la LMNP : les immeubles locatifs et les résidences dites de services.

Concernant la première famille il s’agit de tous les logements d’habitation du parc privé accueillant des locataires dans les conditions stipulées par la loi.

La deuxième famille regroupe des logements spécifiques divisés en plusieurs types : les locations étudiantes, les locations de tourisme et les locations pour séniors.

Une résidence est considérée comme étudiante (avec tous les avantages fiscaux relatifs) si elle est occupée par au moins 70% d’étudiants.

Les résidences de tourisme concernent tous les logements qui accueillent des vacanciers ou des hommes d’affaires pour de courts séjours.

Les résidences pour séniors et résidences pour personnes âgées dépendantes sont des logements alternatifs aux maisons de retraites destinées aux personnes âgées encore autonomes.

Réfléchissez intelligemment à votre investissement

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif en Location Meublée Non Professionnelle il est essentielle de bien penser à tous les critères qui entrent en jeu pour en faire une location rentable. Où ? Quoi ? Neuf ou d’occasion ?

Quels logements privilégier ?

Premièrement définir le lieu d’achat. Paris est l’endroit idéal pour la location meublée aux vues du taux de concentration d’étudiants, d’hommes d’affaires, de célibataires qui ont besoin de petites surfaces pour des durées courtes. Il ne faut pas négliger d’autres villes attractives comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Montpellier qui sont de grandes villes étudiantes.En fonction de la ville ciblée il est plus facile de déterminer quels types de biens immobiliers présentent le plus de potentiel.

Choisir le type de logement est peut-être la partie la plus subjective qui va dépendre de votre objectif personnel, au-delà de la situation géographique d’achat: résidence d’affaires, résidence étudiante, location de tourisme, résidence pour senior. Neuf ou ancien la fiscalité est attractive dans les deux cas avec leurs particularités respectives.

Le neuf est-il plus intéressant que l’ancien ?

Définir si vous optez pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien est une étape qui peut avoir son importance. Le dispositif Censi-Bouvard, renouvelé jusqu’en 2021, est très attrayant avec sa réduction d’impôt sur 9 ans et la récupération de TVA sur le prix d’acquisition dans le neuf ou le rénové. L’ancien est une garantie sur la visibilité du loyer et le potentiel d’occupation. Il est aussi souvent moins cher à l’achat.

Où faut-il investir en LMNP en 2024

Comme nous l’avons souligné plus haut de nombreux facteurs entre en ligne de compte pour définir où il est préférable d’investir en Location Meublée Non Professionnelle en 2020. Malgré tout certains indices nous laissent à penser que le top 3 des villes étudiantes – Lyon, Toulouse et Montpellier – incarnent des secteurs géographiques de choix avec de gros potentiels de rentabilité : attractivité, dynamisme et niveau de loyer réglementé.

Paris reste une cible de choix. La capitale reste un moteur du monde des affaires avec des professionnels qui sont en déplacement de longue durée qui ont des besoins de ce type de logements tout équipé. Tout comme les nombreux étudiants. Il ne faut pas oublier les grandes villes de Province avec leurs pôles techniques et d’affaires (Nantes, Bordeaux par exemple).

Enfin les zones touristiques sont indétrônables zones attrayantes pour les locations saisonnières hyper rentables. Le bord de mer, où qu’il soit sur le territoire français, constitue des cibles de choix pour les investissements locatifs en LMNP dans les résidences pour seniors.

Ces exemples sont des valeurs fortes et constantes depuis des années voire des décennies. Investir en LMNP sur ces zones géographiques représente des risques presque nuls, tout au moins largement minorés.

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